鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
有田川 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

有田川 5-1

和歌山県

和歌山

氏名

不動産鑑定士　西本　隆文

TEL.

鑑定評価額

36,400,000 円

１㎡当たりの価格

59,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	48,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	有田郡有田川町大字水尻字岡坪１８３番１				②地積　(㎡)	612 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）準工 (60,200) （その他）
	1:1.5	店舗Ｓ1	低層の店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	北西21m国道	水道、下水	藤並 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 135 ｍ、南 95 ｍ、北 75 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 21.0 ｍ、奥行　約　　 29.0 ｍ、規模　　 610 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２１ｍ国道

交通

施設

藤並駅南西方

850m

法令

規制

（都）準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

低層店舗等が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域である。地域要因に特別な変動はなく、今後とも同様の環境を維
持するものと予測する。地価はやや弱含み傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 59,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 29,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は有田川町及びその周辺町の商業地域の圏域。需要者の中心は、同一需給圏に地縁性を有する法人や個人事
業者等である。交通量も比較的多い国道４２号沿いの路線商業地域だが、景気の影響や町中心部の路線商業地域との競
合等により、需要は弱含みである。取引される規模や総額にばらつきがあり、需要の中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法及び収益還元法の両試算価格を再吟味するに、近隣地域及び周辺地域は自己利用目的での土地取引が支
配的であり、家賃相場からみた投資採算価値を示す収益価格はやや低位に試算された。したがって、自己利用目的での
取引相場が近隣地域において価格支配力を有していると判断し、比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表
標準地との検討を踏まえ、専門職業家としての良心に従い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　有田 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 48,200 円／㎡

[ 96.5]
100

100
[100.0]

100
[ 78.1]

[100.0]
100

59,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     60,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地方都市は人口の流出超過が続いており、地
価は住宅地・商業地ともに下落傾向となって
いる。

交通量の比較的多い路線商業地域に位置する
が、景気の影響や町中心部の路線商業地域と
の競合等により、需要は弱含みである。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 -26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

有田川 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０９７８０公０６再 -4	有田郡有田川町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南10m県道、北3.7m、二方路		（都）１住居 (60,200)
b	０９７８０公０６再 -8	海南市		更地	（　）	ほぼ長方形	東11m市道、中間画地		（都）商業津波災害警戒区域 (80,400)
c	０５１２５公０６再 -5	有田市		更地	（　）	不整形	北11m市道、南西2.4m、角地		（都）近商津波災害警戒区域 (90,300)
d	０５１２５公０６再 -4	有田市		更地	（　）	不整形	西12.5m国道、中間画地		（都）近商土砂災害警戒区域 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 50,802	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	49,457	100 [ 83.8]	59,018	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	59,000
b	(　 ) 66,880	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	65,877	100 [ 109.9]	59,943		59,900
c	(　 ) 33,749	100 [ 80.0]	[ 96.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.1]	45,089	100 [ 76.0]	59,328		59,300
d	(　 ) 14,084	100 [ 60.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 60.0]	38,379	100 [ 65.2]	58,863		58,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +11.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -24.0
c	売急ぎ	％／月 -0.25	画地　　　　 -9.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -30.0
d	売急ぎ	％／月 -0.15	画地　　　　 -40.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 59,400 円／㎡]

有田川 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,411,349	1,642,375	6,768,974	5,823,270	945,704	（　0.9468） 895,393	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	17,907,860 円　　　　（　 29,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

有田川 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	240.00	Ｓ2	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準工	60 ％	200 ％	200 ％	612 ㎡	21.0 m x 29.0 m	前面道路：国道　 21.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗のフロア貸し、２階を事務所の部分貸しを想定。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

低層の店舗兼事務所としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	240.00	95.0	228.00	1,838	419,064	5.0	2,095,320
							3.0	1,257,192
2～ 2	事務所	240.00	95.0	228.00	1,400	319,200	3.0	957,600
							3.0	957,600
～

～

～

計		480.00	95.0	456.00		738,264		3,052,920
								2,214,792

⑨年額支払賃料	738,264 円　×　12ヶ月　＝　 8,859,168 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 456.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で十分担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,859,168 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 885,917 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,973,251 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,052,920 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,476 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,214,792 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 410,622 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,411,349 円　　　　（　 13,744 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５１２５賃公０６再　　　　-3	2,170 ( 2,115)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,170	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,940 円/㎡　月額支払賃料（　 1,838 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０５１２５賃公０６再　　　　-2	1,709 ( 1,701)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,709
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

有田川 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	400,500 円	80,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	265,775 円	8,859,168　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 255,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 560,700 円	80,100,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	80,100 円	80,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	80,100 円	80,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,642,375 円　（　　　　　　 2,684 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	80,100,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,823,270 円（　　　　　 9,515 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,411,349 円
②総費用	1,642,375 円
③純収益　①－②	6,768,974 円
④建物等に帰属する純収益	5,823,270 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	945,704 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	895,393 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,463 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,907,860 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

有田川 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	有田郡有田川町大字水尻字岡坪１８３番１	1708000108707-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
有田川 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

有田川 5-1

和歌山県

和歌山

氏名

不動産鑑定士　茶谷　芳行

TEL.

鑑定評価額

36,400,000 円

１㎡当たりの価格

59,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	48,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	有田郡有田川町大字水尻字岡坪１８３番１				②地積　(㎡)	612 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）準工 (60,200) （その他）
	1:1.5	店舗Ｓ1	低層の店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	北西21m国道	水道、下水	藤並 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 135 ｍ、南 95 ｍ、北 75 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 21.0 ｍ、奥行　約　　 29.0 ｍ、規模　　 610 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２１ｍ国道

交通

施設

藤並駅南西方

850m

法令

規制

（都）準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いに低層の店舗等が建ち並ぶ路線商業地域で、地域要因に特別な変動要因がないので、当分は現状を維持
するものと予測する。地価水準はやや下落傾向であるものの下落率は縮小している。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 59,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は有田川町及びその周辺市町の圏域。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性をもつ店舗経営等を目的とす
る個人及び法人事業者である。国道沿いの車両交通量の多い路線商業地域であり、背後地の宅地開発が進んでいるため
地価の下落率も縮小傾向にある。取得金額がまちまちであることから、需要の中心となる価格帯については見出せない
状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

低層の店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、自用目的での取引が中心である。また、商業事業者向けの賃貸市場の
成熟の程度は総じて低いため、収益価格は低位に試算された。よって、当該地域の市場の実態を反映した実証的価格で
ある比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した
。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　有田 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 48,200 円／㎡

[ 96.5]
100

100
[100.0]

100
[ 78.7]

[100.0]
100

59,100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

生活利便性や街路条件に優る幹線沿いでは商
業地需要は比較的安定しているが、旧来から
の商店街では郊外型店舗への顧客流出が続い
ている。

国道沿いの交通量の多い路線商業地であり、
地価の下落率も縮小傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

有田川 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０９７８０公０６再 -4	有田郡有田川町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南10m県道、北3.7m、二方路		（都）１住居 (60,200)
b	０６０４２公０６ -52	海南市		更地	（　）	不整形	北西9m国道、北東9m、角地		（都）準工土砂災害警戒区域 (70,200)
c	０６０４２公０６ -30	有田市		建付地	（　）	不整形	南11m国道、東2.8m、北4m、三方路		（都）商業津波災害警戒区域 (90,400)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 50,802	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	49,457	100 [ 82.9]	59,659	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	59,700
b	(　 ) 30,247	100 [ 70.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 73.5]	57,731	100 [ 95.0]	60,769		60,800
c	(　 ) 50,500	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	49,339	100 [ 84.6]	58,320		58,300
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +10.0
b	売急ぎ	％／月 -0.20	画地　　　　 -26.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 -0.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 59,500 円／㎡]

有田川 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,473,881	1,646,191	6,827,690	5,859,620	968,070	（　0.9468） 916,569	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	18,331,380 円　　　　（　 30,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

有田川 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	240.00	Ｓ2	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準工	60 ％	200 ％	200 ％	612 ㎡	21.0 m x 29.0 m	前面道路：国道　 21.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗のフロア貸し、２階を事務所の部分貸しを想定。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

低層の店舗兼事務所として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	240.00	95.0	228.00	1,815	413,820	3.0	1,241,460
							3.0	1,241,460
2～ 2	事務所	240.00	95.0	228.00	1,450	330,600	3.0	991,800
							3.0	991,800
～

～

～

計		480.00	95.0	456.00		744,420		2,233,260
								2,233,260

⑨年額支払賃料	744,420 円　×　12ヶ月　＝　 8,933,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 456.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,933,040 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 893,304 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,039,736 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,233,260 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,099 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,233,260 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 414,046 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,473,881 円　　　　（　 13,846 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５１２５賃公０６再　　　　-1	2,103 ( 2,061)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,191	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,913 円/㎡　月額支払賃料（　 1,815 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０５１２５賃公０６再　　　　-2	1,709 ( 1,701)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,899
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

有田川 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	403,000 円	80,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	267,991 円	8,933,040　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 249,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 564,200 円	80,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	80,600 円	80,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	80,600 円	80,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,646,191 円　（　　　　　　 2,690 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	80,600,000 円	設計監理料率　 163,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,859,620 円（　　　　　 9,575 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,473,881 円
②総費用	1,646,191 円
③純収益　①－②	6,827,690 円
④建物等に帰属する純収益	5,859,620 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	968,070 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	916,569 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,498 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,331,380 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

有田川 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	有田郡有田川町大字水尻字岡坪１８３番１	1708000108707-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考