令和6年1月15日　提出 有田川 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   有田川 -1 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　西本　隆文   TEL.

鑑定評価額 8,020,000 円  １㎡当たりの価格 46,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 有田郡有田川町大字下津野字陀羅尼１１２２番１３ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 特定用途制限地域 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ分譲住宅地域 東6m町道 水道、下水 藤並 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    20 ｍ、南    85 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 農住共生地 街 路 基準方位　北６ｍ　 町道 交通 施設 藤並駅東方 2.0km 法令 規制 （都）  (70,200) 特定用途制限地域 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特別な変動はなく、今後とも同様の住環境を維持するも のと予測する。需要は比較的安定しており、地価は横這い乃至若干の強含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は有田川町及びその周辺町の住宅地域の圏域。需要者の中心は、同一需給圏に地縁性を有する居住者が大半 を占める。町中心部に位置し、利便性も優れることから、需要は安定している。土地は８００万円程度、新築の戸建物 件は２，５００万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域で賃貸住宅を想定することが非現実的であるため収益還元法は適用しなかった。最有効 使用は戸建住宅地としての利用であり、典型的な市場参加者は一次取得者である。したがって、代替競争関係を有する 比較の観点より求めた比準価格は市場参加者の行動を反映した実証的かつ客観的な価格である。よって、比準価格を採 用し、代表標準地との検討を踏まえ、専門職業家としての良心に従い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　有田 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,000 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [101.0] 100 [ 86.8] [102.0] 100 46,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地方都市は人口の流出超過が続いており、一 部子育て世代に人気があるエリアを除いて、 地価は下落傾向となっている。 有田川町中心部に位置し、生活利便性に優れ るため、需要は若干の強含み傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　 +13.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％