令和6年1月15日　提出 九度山 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   九度山 -1 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　有本　幸男   TEL.

鑑定評価額 2,860,000 円  １㎡当たりの価格 21,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊都郡九度山町大字九度山字桃園１３６５番３ ②地積 　(㎡) 133   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,300) （その他） (70,240) 1.5:1 住宅 Ｗ1 小規模一般住宅が密 集する既成住宅地域 東3m町道 水道、下水 九度山 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３ｍ町 道 交通 施設 九度山駅北西方 450m 法令 規制 （都）  (70,240) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が密集する既成住宅地域である。地域の価格水準に影響を与えるような特別な変動要因は無く、 今後も同様の環境を維持するものと思料される。地価水準は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、九度山町及びその周辺市町含む住宅地域を圏域とする。需要者の中心は、九度山町及びその周辺市町の 居住者が大半を占め同一需給圏外からの転入者は少ないものと思料する。町の中心部に位置し、九度山駅への接近性に 優れるが、幅員が狭い等街路条件が劣り、人口の減少や地域経済の衰退等も相俟って、需要は弱含みである。価格帯に ついては、土地は１４０㎡程度で３００万円程度、新築の戸建物件は１０００万円台後半での取引が推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、小規模一般住宅が密集する既成住宅地域である。居住の快適性が重視されるため、自用目的での取引が支 配的である。周辺に収益物件は見られず、賃貸市場が成立していない。また標準地の規模から判断しても、収益性に優 れる賃貸物件を想定することは非現実的である。従って、収益価格は試算せず、当該地域の市場の実態を反映した実証 的な価格である比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しているが建設資材の高 騰等の物価高や、人口の高齢化等により九度 山町の住宅地に対する需要は弱い状況が続く 。 九度山町の中心部に位置するが、幅員が狭い 道路沿いに位置して、街路条件に優れない。 人口の高齢化や流出も相俟って、土地需要は 弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％