鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
岩出 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岩出 5-1

和歌山県

和歌山

氏名

不動産鑑定士　佐藤　健

TEL.

鑑定評価額

65,400,000 円

１㎡当たりの価格

94,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	76,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岩出市中迫字塚本１５６番２				②地積　(㎡)	690 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,200) （その他）
	台形 2:1	店舗Ｓ1	中規模の小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	北28m国道	水道、ガス、下水	岩出 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 220 ｍ、西 150 ｍ、南 30 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２８ｍ国道

交通

施設

岩出駅北西方

1.2km

法令

規制

（都）
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中規模の小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域で、地域要因には特別な変動はなく、今後も同様の環境を維持する
ものと思料する。大規模商業施設が再オープンし、地価水準は安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 97,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 62,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は岩出市及び隣接市の幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は和歌山県内の法人事業者及び全国展開する
企業等である。市中心部に存するが、需要の中心となる価格帯については、規模や事業目的により取引価格に幅がある
ため把握しづらい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中規模の小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であり、自己使用物件も多く、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は
高くないため、収益価格はやや低位に試算された。よって、当該地域の市場の実態を反映した実証的価格である比準価
格を重視し、収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     94,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

商業施設は分散傾向にあるが、主要幹線道路
沿いは安定した需要が見込める。

市中心部に存し、周辺地域も含め最も繁華性
のある路線商業地域であるため、需要は安定
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

岩出 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０６８０８公０６再 -9	岩出市		底地	（　）	不整形	西24m県道、北東14m、二方路		（都） (80,200)
b	０８１７１公０６再 -2	岩出市		建付地	（　）	不整形	北東30m国道、南東5m、角地		（都） (70,200)
c	０８１７１公０６再 -3	岩出市		建付地	（　）	不整形	東12m市道、中間画地		（都） (70,200)
d	０８１７１公０６再 -7	岩出市		更地	（　）	不整形	西12m市道、東6m、二方路		（都） (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 34,240) 68,480	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	73,873	100 [ 75.2]	98,235	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	98,200
b	(　 ) 43,961	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 63.0]	68,593	100 [ 71.0]	96,610		96,600
c	(　 ) 38,940	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	53,488	100 [ 53.8]	99,420		99,400
d	(　 ) 51,526	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	51,422	100 [ 52.1]	98,699		98,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -24.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -26.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -37.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -41.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -44.0
d	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 97,600 円／㎡]

岩出 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,267,951	1,311,429	4,956,522	2,762,890	2,193,632	（　0.9497） 2,083,292	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	43,401,917 円　　　　（　 62,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岩出 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	220.00	Ｓ1	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	690 ㎡	35.0 m x 20.0 m	前面道路：国道　 28.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗の部分貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

平家建のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	220.00	100.0	220.00	2,489	547,580	3.0	1,642,740
							2.0	1,095,160
～

～

～

～

計		220.00	100.0	220.00		547,580		1,642,740
								1,095,160

⑨年額支払賃料	547,580 円　×　12ヶ月　＝　 6,570,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,570,960 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 525,677 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,045,283 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,642,740 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,113 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,095,160 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 207,555 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,267,951 円　　　　（　 9,084 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６８０８賃公０６　　　　-18	1,629 ( 1,600)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	2,413	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,581 円/㎡　月額支払賃料（　 2,489 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０６８０８賃公０６　　　　-19	2,226 ( 2,117)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	2,748
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岩出 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	200,500 円	40,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	197,129 円	6,570,960　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 512,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 320,800 円	40,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	40,100 円	40,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,100 円	40,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,311,429 円　（　　　　　　 1,901 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,100,000 円	設計監理料率　 177,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,762,890 円（　　　　　 4,004 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,267,951 円
②総費用	1,311,429 円
③純収益　①－②	4,956,522 円
④建物等に帰属する純収益	2,762,890 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,193,632 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,083,292 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,019 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,401,917 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

岩出 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	岩出市中迫字塚本１５６番２	1711000153449-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
岩出 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岩出 5-1

和歌山県

和歌山

氏名

不動産鑑定士　船木　博央

TEL.

鑑定評価額

65,400,000 円

１㎡当たりの価格

94,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月6日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	76,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岩出市中迫字塚本１５６番２				②地積　(㎡)	690 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,200) （その他）
	台形 2:1	店舗Ｓ1	中規模の小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	北28m国道	水道、ガス、下水	岩出 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 220 ｍ、西 150 ｍ、南 30 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２８ｍ国道

交通

施設

岩出駅北西方

1.2km

法令

規制

（都）
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

岩出市で最も繁華性の高い商業地域であり、この１年強で同一路線に大型店舗が３店（リニューアル含め）オー
プンしている。一定の店舗地需要が継続しているものの、類似商品を扱う競合店舗の動向は注視すべきである。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 97,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 61,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は岩出市及び周辺市の圏域である。需要者の中心は店舗立地を目的とした法人や個人事業者である。対象標
準地あるいはそれ以上の画地規模が選好される地域である。商業集積は高く県庁所在地である和歌山市内の他の路線商
業地域と比較しても競争力は劣らない。路線商業地域の不動産の取引は取得金額にバラつきが多く、需要の中心となる
価格帯の判定は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及び周辺には低層小売店舗等が多く見られる。自用中心で賃貸事業目的も見られる。鑑定評価にあたっては収
益還元法を適用したが、やや低位に求められた。土地価格に見合う賃料の収入が見込めない事等の理由と考えられる。
賃貸投資目的よりも自用目的の需要者が中心であることから市場実勢をより反映した比準価格を重視し、収益価格は参
酌し、前年地価動向を検討したうえで専門職業家としての良心にしたがい鑑定評価額を上記の如く決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

岩出市は県下では数少ない人口が増加してい
る市町である。最低賃金は上昇したものの工
場等では人手不足が続いている。

街路条件の良い商業地域である。車で来店す
る顧客が多く、駐車場の配備可能な店舗地が
選好性が強い。周辺に競合する新規店舗が増
えている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

岩出 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８１７１公０６再 -3	岩出市		建付地	（　）	不整形	東12m市道、中間画地		（都） (70,200)
b	０８１７１公０６再 -2	岩出市		建付地	（　）	不整形	北東30m国道、南東5m、角地		（都） (70,200)
c	０８１７１公０６再 -7	岩出市		更地	（　）	不整形	西12m市道、東6m、二方路		（都） (80,200)
d	０６８０８公０６ -45	岩出市		更地	（　）	不整形	南西26.5m県道、中間画地		（都） (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 38,940	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	53,488	100 [ 54.4]	98,324	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	98,300
b	(　 ) 43,961	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 63.0]	68,593	100 [ 70.4]	97,433		97,400
c	(　 ) 51,526	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	51,422	100 [ 53.6]	95,937		95,900
d	(　 ) 24,200	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 55.3]	43,761	100 [ 44.5]	98,339		98,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -37.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -37.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -38.0
c	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -50.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -44.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 97,400 円／㎡]

岩出 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,222,623	1,310,003	4,912,620	2,762,890	2,149,730	（　0.9497） 2,041,599	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	42,533,313 円　　　　（　 61,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岩出 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	220.00	Ｓ1	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	690 ㎡	35.0 m x 20.0 m	前面道路：国道　 28.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗の部分貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

平家のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	220.00	100.0	220.00	2,471	543,620	3.0	1,630,860
							2.0	1,087,240
～

～

～

～

計		220.00	100.0	220.00		543,620		1,630,860
								1,087,240

⑨年額支払賃料	543,620 円　×　12ヶ月　＝　 6,523,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,523,440 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 521,875 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,001,565 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,630,860 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,004 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,087,240 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 206,054 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,222,623 円　　　　（　 9,018 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６８０８賃公０６　　　　-19	2,226 ( 2,117)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	2,604	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,562 円/㎡　月額支払賃料（　 2,471 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０６８０８賃公０６　　　　-20	1,486 ( 1,461)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 59.0]	100 [100.0]	2,519
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岩出 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	200,500 円	40,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	195,703 円	6,523,440　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 512,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 320,800 円	40,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	40,100 円	40,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,100 円	40,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,310,003 円　（　　　　　　 1,899 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,100,000 円	設計監理料率　 177,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,762,890 円（　　　　　 4,004 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,222,623 円
②総費用	1,310,003 円
③純収益　①－②	4,912,620 円
④建物等に帰属する純収益	2,762,890 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,149,730 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,041,599 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,959 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,533,313 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

岩出 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	岩出市中迫字塚本１５６番２	1711000153449-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考