令和6年1月15日　提出 紀の川 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   紀の川 -7 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　藍畑　幾子   TEL.

鑑定評価額 3,610,000 円  １㎡当たりの価格 21,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 紀の川市桃山町市場字安ラ賀１８９番１４ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 特定用途制限地域 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 東4.5m市道 水道、下水 下井阪 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    10 ｍ、南    70 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 農住共生地区 街 路 　基準方位　北　４ ．５ｍ市道 交通 施設 下井阪駅南東方 3.4km 法令 規制 （都）  (60,200) 特定用途制限地域 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が多い既成住宅地域で、地域要因に特別な変動はなく、概ね同様の住環境を維持していくものと予測す る。地価水準の弱含み傾向は続くが、下落幅は縮小傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は紀の川市の住宅地域。主たる需要者は旧桃山町に地縁性を有する個人であり、地域外からの転入者も少な いことから、需要は弱いと判断する。市場での中心となる価格帯は、土地で３５０万円程度、新築の戸建物件で２，０ ００万円程度と判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸市場が形成されていないため、収益物件の想定は現実的ではなく、収益還元法を非適用とした。市場参加者は自己 利用目的が主であり、その取引価格は市場価格を指標に決定されるため、代替競争関係を有する取引事例により試算さ れた比準価格の説得力は高いものと判断する。本件においては、代表標準地との検討を踏まえた上で、市場の実態を反 映した実証的価格である比準価格をもって、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　紀の川 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,200 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [103.0] 100 [100.9] [102.0] 100 21,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 打田地域では人口が微増している。粉河地域 、那賀地域、桃山地域は人口減少率等が要因 で、過疎特別措置法により過疎地域として指 定されている。 郊外の既成住宅地域であり、地域外からの需 要は少ない。画地の配置状態や利用状態は不 均衡である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％