別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
新宮 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宮 5-1 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　浪花　光紀   TEL.
鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 59,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 48,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宮市馬町２丁目３番２
 ②地積
　(㎡)		 182  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｓ3		 中低層の店舗等が建
ち並ぶ中心部の既成
商業地域		 北7.9m市道 水道、ガス 新宮

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．９ｍ市道　 交通

施設		 新宮駅北西方

1.0km		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗等が見られる既成商業地域であり、地域要因に特別な変動はなく、今後も同様の環境を維持するものと思料
される。地価水準は、やや下落傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     30,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、新宮市及びその周辺町の商業地域の圏域である。需要者の中心は、同一需給圏に地縁性を持つ法人及び
個人事業主が殆どを占めるものと考える。配置等はやや優るものの、先行きの不透明感に加え、空き店舗等も見られ、
繁華性で劣ることから、需要はやや弱含みである。なお、取得総額にばらつきがあることから、需要の中心となる価格
帯を見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 仲之町交差点の南東方に位置する店舗等が見られる既成商業地域であり、賃貸市場の成熟の程度は低く、自己使用目的
での取引が中心であるため、収益価格が取引価格の決定に影響を及ぼすことはほとんどないと思料される。従って、市
場参加者の行動及び代表標準地との検討等を踏まえた結果、収益価格を参考にとどめ、信頼性のある取引事例より求め
市場の実態を反映した比準価格をもって、専門職業家としての良心に従い、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宮 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     73,200 円／㎡		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[123.7]		 [100.0]
100		 58,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     59,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 先行きの不透明感や人口減少等に加え、大型
商業施設への顧客流出の影響を受け、既成商
業地域の需要は依然弱含みである。


仲之町交差点の南東方に位置する既成商業地
域で、配置等はやや優るものの、空き店舗も
見られ繁華性で劣るため、地価はやや弱含み
である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宮 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８８３８
公０６
-12		 新宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東20m市道、
中間画地
（都） ２住居
土砂災害警戒区域
土砂災警特別区域
(60,200)
b ０８８３８
公０６
-30		 新宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東13m市道、
南西4.5m、
二方路
（都） 商業
宅造規制区域
(90,400)
c ０８８３８
公０６
-46		 新宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南8m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
d ０８８３８
公０６
-48		 新宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東18m国道、
西4.2m、
二方路
（都） 近商

(74,268)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
48,100  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
49,340 		 100
[  80.7]
61,140 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
61,100 
b (　           ) 
53,796  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
62,910 		 100
[ 105.1]
59,857 
59,900 
c (　           ) 
38,378  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 100.0]
50,761 		 100
[  90.0]
56,401 
56,400 
d (　           ) 
23,394  		 100
[  65.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  60.6]
59,153 		 100
[ 102.0]
57,993 
58,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 売急ぎ

 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　 -39.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     59,000 円／㎡]  



新宮 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため、試算出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,149,622 
1,283,664 
4,865,958 
4,571,460 
294,498 		 （　0.9491）
279,508 		 （  5.1 -  0.1 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      5,590,160 円　　　　（　     30,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宮 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 121.25 Ｓ3 358.75
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   182 ㎡      8.5 m x   22.0 m  前面道路：市道     　   7.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～３階店舗の各階フロア貸しを想定。 ⑦有効率　  87.8 ％
の理由		 店舗ビルとしては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
116.25 
83.9 
97.50 
2,000 
195,000 		 3.0  585,000 
3.0  585,000 

 2～ 3		 店舗
121.25 
89.7 
108.75 
1,560 
169,650 		 3.0  508,950 
3.0  508,950 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
358.75 
87.8 
315.00 

534,300 		 1,602,900 
1,602,900 
⑨年額支払賃料        534,300 円　×　12ヶ月　＝　       6,411,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     315.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,411,600 円　　×　　   9.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       577,044 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,834,556 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,602,900 円　×　　  91.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,586 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,602,900 円　×　　  91.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         300,480 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,149,622 円　　　　（　        33,789 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０８８３８賃公
０６再
　　　　-3		 2,891  
(   2,727) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]		 100
[200.0]
2,065 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,108 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０７５９６賃公
０６
　　　　-6		 1,612  
(   1,556) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
2,152 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新宮 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 327,000 円  　　　　     65,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 256,464 円  　　　        6,411,600　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       78,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      490,500 円  　　　　     65,400,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        65,400 円  　　　　     65,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        65,400 円  　　　　     65,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,283,664 円　（　　　　　　         7,053 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9491    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 65,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 177,000 円／㎡　×　     358.75 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0699     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0651 ×  30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,571,460 円  
（　　　　　        25,118 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,149,622 円      
②総費用 1,283,664 円      
③純収益　①－② 4,865,958 円      
④建物等に帰属する純収益 4,571,460 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 294,498 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 279,508 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,536 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,590,160 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      30,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宮 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宮市馬町二丁目３番２
 1704000210513-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
新宮 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宮 5-1 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　中村　誠   TEL.
鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 59,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 48,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宮市馬町２丁目３番２
 ②地積
　(㎡)		 182  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｓ3		 中低層の店舗等が建
ち並ぶ中心部の既成
商業地域		 北7.9m市道 水道、ガス 新宮

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．９ｍ市道 交通

施設		 新宮駅北西方

1.0km		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 市中心部の飲食店舗の多い商業地域であるが、郊外の飲食店舗の影響、新型コロナウイルスにより顧客が減少し
たこともあり、需要は弱含みで推移するもの予測する。地価水準はやや弱含みで推移すると考えられる。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     31,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね新宮市の商業地域を中心とした圏域。当該地域は、飲食店舗が建ち並ぶ商業地域であり、需要者の中
心は、新宮市内の法人、個人事業者が中心である。地域経済の動向の影響が強く、新型コロナウイルスの影響もあり、
新規の店舗も見られず、歓楽街の顧客離れが進み、繁華性はやや低下傾向にある。この様な状況から、需要は弱含みで
あると思料される。需要の中心となる価格帯については、需給双方の個別性が強いため把握困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用店舗を中心にした中低層の飲食店舗が多い商業地域であり、自用目的の取引が中心であるため、商業事業者向け賃
貸市場の成熟の程度は総じて低い。さらに、空き店舗の増加等から賃料も低迷しており、収益価格は低位に試算された
。よって、当該地域の不動産市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を標準とし、収益価格は参考のうえ、代
表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宮 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     73,200 円／㎡		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[123.2]		 [100.0]
100		 59,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     59,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少、過疎化・高齢化等の社会的要因が
あり、観光産業の多い紀南地方では、観光客
の増加等による影響が一部で認められるが、
景気回復は遅い。

飲食店舗が多い地域であるが、郊外への店舗
進出、新型コロナの影響もあり、テナントの
入居状況は低迷し、土地需要は弱く地価はや
や弱含みである。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宮 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８８３８
公０６
-14		 新宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6.5m県道、
中間画地
（都） 近商

(80,300)
b ０８８３８
公０６
-46		 新宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南8m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
c ０８８３８
公０６
-30		 新宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東13m市道、
南西4.5m、
二方路
（都） 商業
宅造規制区域
(90,400)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
63,600  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
62,710 		 100
[ 106.0]
59,160 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
59,200 
b (　           ) 
38,378  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 100.0]
50,761 		 100
[  86.0]
59,024 
59,000 
c (　           ) 
53,796  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
62,910 		 100
[ 107.1]
58,739 
58,700 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     59,000 円／㎡]  



新宮 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存するため、再調達原価の把握が困難であったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,056,647 
1,211,640 
4,845,007 
4,543,500 
301,507 		 （　0.9491）
286,160 		 （  5.1 -  0.1 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      5,723,200 円　　　　（　     31,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宮 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 121.25 Ｓ3 358.75
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   182 ㎡      8.5 m x   22.0 m  前面道路：市道     　   7.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～３階を店舗として、各階フロア貸しを想定。 ⑦有効率　  87.8 ％
の理由		 ３階建の店舗ビルとしては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
116.25 
83.9 
97.53 
1,972 
192,329 		 3.0  576,987 
3.0  576,987 

 2～ 2		 店舗
121.25 
89.7 
108.76 
1,570 
170,753 		 3.0  512,259 
3.0  512,259 

 3～ 3		 店舗
121.25 
89.7 
108.76 
1,500 
163,140 		 3.0  489,420 
3.0  489,420 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
358.75 
87.8 
315.05 

526,222 		 1,578,666 
1,578,666 
⑨年額支払賃料        526,222 円　×　12ヶ月　＝　       6,314,664 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     315.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で十分担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,314,664 円　　×　　   9.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       568,320 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,746,344 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,578,666 円　×　　  91.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,366 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,578,666 円　×　　  91.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         295,937 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,056,647 円　　　　（　        33,278 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０８８３８賃公
０６再
　　　　-3		 2,891  
(   2,727) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[ 98.0]
2,269 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,079 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,972 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １００２１賃公
０６再
　　　　-2		 1,227  
(   1,167) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 65.0]		 100
[100.0]
1,888 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新宮 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 325,000 円  　　　　     65,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 189,440 円  　　　        6,314,664　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       79,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      487,500 円  　　　　     65,000,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        65,000 円  　　　　     65,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        65,000 円  　　　　     65,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,211,640 円　（　　　　　　         6,657 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9491    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 65,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 176,000 円／㎡　×　     358.75 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0699     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0651 ×  30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,543,500 円  
（　　　　　        24,964 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,056,647 円      
②総費用 1,211,640 円      
③純収益　①－② 4,845,007 円      
④建物等に帰属する純収益 4,543,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 301,507 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 286,160 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,572 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,723,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      31,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宮 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宮市馬町二丁目３番２
 1704000210513-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考