令和6年1月15日　提出 新宮 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新宮 -3 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　浪花　光紀   TEL.

鑑定評価額 4,770,000 円  １㎡当たりの価格 28,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新宮市三輪崎字岡崎１２２０番１０ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模戸建住宅が建 ち並ぶ一般住宅地域 東4.7m私道 水道 三輪崎 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   110 ｍ、南    60 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．７ ｍ私道　 交通 施設 三輪崎駅西方 800m 法令 規制 （都） １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅等が見られる既成住宅地域であり、地域要因に特別な変動はなく、今後も同様の環境を維持するものと 思料される。地価水準は、若干の下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新宮市及びその周辺町の住宅地域の圏域である。需要者の中心は、同一需給圏に地縁性を持つ個人が殆 どを占めるものと考える。配置等はやや優るものの、先行きの不透明感に加え、周辺の利用状態でやや劣ることから、 需要はやや弱含みである。価格帯については、土地は１６０㎡程度で４００～５００万円程度、新築の戸建物件は２， ２００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 光洋中学校の東方に位置する一般住宅等が見られる住宅地域であり、自己使用目的での取引が中心であると思料される 。また、賃貸市場においても、共同住宅の需要はほとんどないため、共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試 算しなかった。従って、市場参加者の行動及び代表標準地との検討等を踏まえた結果、信頼性のある取引事例を基礎と し市場の実態を反映した比準価格をもって、専門職業家としての良心に従い、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新宮 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,000 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [101.0] 100 [143.0] [102.0] 100 28,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 居住環境の良好な地域の需要は見込まれるも のの、先行きの不透明感や人口減少等により 需要は依然弱含みである。 光洋中学校の東方に位置する住宅地域で、配 置等はやや優るものの、周辺の利用状態でや や劣るため、地価はやや弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％