鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
田辺 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

田辺 -3

和歌山県

和歌山

氏名

不動産鑑定士　新増　基樹

TEL.

鑑定評価額

18,300,000 円

１㎡当たりの価格

74,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月8日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	58,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	田辺市神島台２９１５番２０３｢神島台１９－５｣				②地積　(㎡)	247 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１中専 (60,200) （その他）土砂災害警戒区域
	1.2:1	住宅Ｗ2	中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	北東6m市道	水道、下水	紀伊新庄 2.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 15.5 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

宅造規制区域

街

路

基準方位　北６ｍ市
道

交通

施設

紀伊新庄駅南方

2.1km

法令

規制

（都）１中専
(60,200)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

津波警戒のない高台の区画整然とした住宅地域で、今後とも同様の住環境を継続するものと予測する。地価は近
年上昇傾向で推移しているが、ここのところ鈍化傾向にあるものと予想する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 74,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね旧田辺市周辺の住宅地域が圏域。需要者は主に田辺市内の居住者が中心である。中規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域であるが、津波災害への警戒から相対的に選好性が高く、需要は強い。土地は１，６００万円程度、新
築の戸建物件は３，４００万円程度が概ね需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、周辺では共同住宅等の収益物件も見られるが、自用目的での取引が中心で、収
益性よりも居住の快適性が重視される地域であるため、収益価格は低位に求められた。したがって、当該地域の市場の
実態を反映した実証的価格である比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     73,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

観光需要や人の流れが回復するなど新型コロ
ナとの共存を見据えた動きが出てきたことな
どから、地価は落ち着きを取り戻しつつある
。

津波懸念等から生じた需給バランスから近年
値上がり傾向が続いたが、やや鈍化傾向であ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

田辺 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０７５９６公０６再 -7	田辺市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東6m市道、北東6m、角地		（都）２中専土砂災害警戒区域宅造規制区域 (70,200)
b	０７５９６公０６ -22	田辺市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m私道、中間画地		（都）１中専土砂災害警戒区域 (60,200)
c	０７５９６公０６ -23	田辺市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6.8m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	０６３３１公０６再 -20	西牟婁郡上富田町		更地	（　）	ほぼ長方形	南5m町道、中間画地		（都） (60,200)
e	０６３３１公０６再 -16	西牟婁郡上富田町		建付地	（　）	ほぼ台形	北東7m町道、中間画地		（都） (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 81,521	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.9]	79,112	100 [ 108.1]	73,184	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	73,900
b	(　 ) 67,263	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	67,263	100 [ 91.4]	73,592		74,300
c	(　 ) 65,200	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	65,200	100 [ 88.4]	73,756		74,500
d	(　 ) 54,427	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	52,857	100 [ 71.6]	73,823		74,600
e	(　 ) 50,438	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	50,438	100 [ 68.3]	73,848		74,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -34.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 74,200 円／㎡]

田辺 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存在することから、再調達原価の把握が出来ないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,362,135	589,339	2,772,796	2,397,750	375,046	（　0.9734） 365,070	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	7,450,408 円　　　　（　 30,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

田辺 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.00	ＬＳ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専土砂災害警戒区域	60 ％	200 ％	200 ％	247 ㎡	17.0 m x 15.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ１戸平均約５５㎡を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	110.00	100.0	110.00	1,282	141,020	3.0	423,060
							1.0	141,020
2～ 2	住宅	110.00	100.0	110.00	1,320	145,200	2.0	290,400
							1.0	145,200
～

～

～

計		220.00	100.0	220.00		286,220		713,460
								286,220

⑨年額支払賃料	286,220 円　×　12ヶ月　＝　 3,434,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で十分担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,434,640 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 171,732 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,262,908 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	713,460 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,778 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 286,220 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 92,449 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,362,135 円　　　　（　 13,612 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７５９６賃公０６　　　　-7	1,028 ( 998)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,178	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,322 円/㎡　月額支払賃料（　 1,282 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０７５９６賃公０６　　　　-8	1,305 ( 1,268)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	1,466
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

田辺 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	103,500 円	34,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	103,039 円	3,434,640　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 37,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 276,000 円	34,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	34,500 円	34,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,500 円	34,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 589,339 円　（　　　　　　 2,386 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,500,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0695	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,397,750 円（　　　　　 9,707 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,362,135 円
②総費用	589,339 円
③純収益　①－②	2,772,796 円
④建物等に帰属する純収益	2,397,750 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	375,046 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	365,070 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,478 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,450,408 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

田辺 -3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	田辺市神島台２９１５番２０３	1702000285080-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
田辺 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

田辺 -3

和歌山県

和歌山

氏名

不動産鑑定士　岡本　喜之

TEL.

鑑定評価額

18,300,000 円

１㎡当たりの価格

74,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	58,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	田辺市神島台２９１５番２０３｢神島台１９－５｣				②地積　(㎡)	247 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１中専 (60,200) （その他）土砂災害警戒区域
	1.2:1	住宅Ｗ2	中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	北東6m市道	水道、下水	紀伊新庄 2.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 15.5 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

宅造規制区域

街

路

基準方位　北６ｍ市
道

交通

施設

紀伊新庄駅南方

2.1km

法令

規制

（都）１中専
(60,200)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした高台の住宅地域であり、住宅地域として熟成しており、今後も同様の環境を
維持するものと思料される。地価水準は強含み傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 74,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 32,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は田辺市の住宅地域の圏域。需要者の中心は田辺市の居住者である。高台の区画整然とした住宅地域で、居
住環境も比較的良好で、需要は安定している。土地は２２０㎡程度で１，６００万円程度、新築の戸建物件は３，５０
０万円程度の物件が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、自用目的での取引が中心である。また、賃貸市場の成
熟の程度は低く、共同住宅を想定することも非現実的である。従って、収益価格は試算せずに、取引市場の実態を反映
した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

消費者物価等は上昇傾向にあるものの、住宅
地価格等への影響は限定的である。

区画整然とした住宅地域であり、利便性がや
や優り、高台に位置することから需要は安定
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

田辺 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０７５９６公０６再 -7	田辺市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東6m市道、北東6m、角地		（都）２中専土砂災害警戒区域宅造規制区域 (70,200)
b	０７５９６公０６ -23	田辺市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6.8m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	０７５９６公０６ -39	田辺市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西4.2m道路、中間画地		（都）宅造規制区域 (60,200)
d	０７５９６公０６ -22	田辺市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m私道、中間画地		（都）１中専土砂災害警戒区域 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 81,521	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.9]	79,112	100 [ 105.0]	75,345	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	76,100
b	(　 ) 65,200	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	65,200	100 [ 88.7]	73,506		74,200
c	(　 ) 54,718	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	53,018	100 [ 74.2]	71,453		72,200
d	(　 ) 67,263	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	67,263	100 [ 95.4]	70,506		71,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 74,000 円／㎡]

田辺 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,337,426	573,240	2,764,186	2,356,200	407,986	（　0.9711） 396,195	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	8,085,612 円　　　　（　 32,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

田辺 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.00	ＬＳ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専土砂災害警戒区域	60 ％	200 ％	200 ％	247 ㎡	17.0 m x 15.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約５５㎡のファミリータイプのマンションを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	110.00	100.0	110.00	1,290	142,000	3.0	426,000
							1.0	142,000
～

～

～

～

計		220.00	100.0	220.00		284,000		852,000
								284,000

⑨年額支払賃料	284,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,408,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で十分担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,408,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 170,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,237,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	852,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,094 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 284,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 91,732 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,337,426 円　　　　（　 13,512 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７５９６賃公０６　　　　-9	1,411 ( 1,371)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	1,352	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,330 円/㎡　月額支払賃料（　 1,290 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０７５９６賃公０６　　　　-8	1,305 ( 1,268)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	1,333
c	０７５９６賃公０６　　　　-7	1,028 ( 998)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 78.0]	100 [100.0]	1,318

田辺 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	99,000 円	33,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	102,240 円	3,408,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 42,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 264,000 円	33,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	33,000 円	33,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,000 円	33,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 573,240 円　（　　　　　　 2,321 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0714	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,356,200 円（　　　　　 9,539 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,337,426 円
②総費用	573,240 円
③純収益　①－②	2,764,186 円
④建物等に帰属する純収益	2,356,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	407,986 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	396,195 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,604 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,085,612 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

田辺 -3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	田辺市神島台２９１５番２０３	1702000285080-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考