令和6年1月15日　提出 御坊 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   御坊 -3 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　渡邉　勉   TEL.

鑑定評価額 6,200,000 円  １㎡当たりの価格 28,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 御坊市湯川町小松原字中ノ坪１５６番１ ②地積 　(㎡) 219   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,188) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等の中に空 地も見られる既成住 宅地域 西4.7m県道 水道 御坊 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．７ｍ県道 交通 施設 御坊駅南東方 550m 法令 規制 （都） １中専 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が中心の空地も見られる既成住宅地域であり、地域要因について特別の変動要因等は無く、今後とも同 様の住環境を維持するものと思料する。地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は御坊市及びその周辺町の圏域。需要者の中心は御坊市の居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転入は 少ない。津波被害の危険性は小さいものの、旧来からの既成住宅地域であり、少子高齢化をともなう人口減少の影響を 受け、需要は弱い。土地については６００万円程度、新築の戸建物件については２，０００万円程度の物件が需要の中 心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が多い既成住宅地域であり、自用目的での取引が中心となっている。また標準地の画地規模から市場性を有す る共同住宅の想定は非現実的である。したがって、収益価格は試算せず、市場の実態を反映した実証的価格である比準 価格を採用して、さらに代表標準地との検討をも踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和歌山美浜 -1              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,400 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [101.0] 100 [ 88.1] [101.0] 100 28,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は一部足踏みが見られるものの、概ね緩 やかな回復基調だが、地方経済では、人口減 少や少子高齢化が進行中で、住宅地需要は弱 含み傾向である。 比較的ＪＲ御坊駅にも近い既成住宅地域であ るが、人口減少等の影響を受け、需要は弱い 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％