令和6年1月15日　提出 御坊 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   御坊 -1 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　渡邉　勉   TEL.

鑑定評価額 5,410,000 円  １㎡当たりの価格 27,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 御坊市島字牛河７３番１２ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 津波災害警戒区域 (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅の中に寄 宿舎等が見られる住 宅地域 東4.5m市道 水道 学門 280m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 学門駅南東方 280m 法令 規制 （都） １中専 (60,180) 津波災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の一般住宅が多い既成住宅地域であり、地域要因について特別の変動要因等は無く、今後とも同様の住環 境を維持するものと思料する。地価水準は弱含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は御坊市及びその周辺町の圏域。需要者の中心は御坊市の居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転入は 少ない。一部周辺では空地等も見られる概ね中心市街地の住宅地域であるが、旧来型の住宅地域であり、また人口減少 や津波被害への懸念から需要者の選好性は芳しくなく、需要は弱い。土地については２００㎡程度で５５０万円程度、 新築の戸建物件については２，０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模の一般住宅等が中心の住宅地域であり、自用目的での取引が支配的となっている。また標準地の画地規模から市 場性を有する共同住宅の想定は非現実的である。したがって、収益価格は試算せず、市場の実態を反映した実証的価格 である比準価格を採用して、さらに代表標準地との検討をも踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和歌山美浜 -1              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,400 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [101.0] 100 [ 92.0] [102.0] 100 27,300  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は一部足踏みが見られるものの、概ね緩 やかな回復基調だが、地方経済では、人口減 少や少子高齢化が進行中で、住宅地需要は弱 含み傾向である。 中心市街に存するものの、旧来からの既成住 宅地域で、津波災害の危険性があり、需要は 弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％