令和6年1月15日　提出 有田 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   有田 5-2 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　茶谷　芳行   TEL.

鑑定評価額 72,700,000 円  １㎡当たりの価格 55,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 有田市古江見字西坪１７７番１外 ②地積 　(㎡) 1,315   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） 土砂災害警戒区域 津波災害警戒区域 1:1.5 店舗兼工場 Ｓ2 中小規模の店舗、営 業所が見られる路線 商業地域 北18m国道 水道 箕島 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   300 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  44.5 ｍ、規模　　     1,300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １８ｍ国道 交通 施設 箕島駅南方 800m 法令 規制 （都） 近商 (80,300) 土砂災害警戒区域 津波災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の店舗、営業所が見られる路線商業地域で、地域要因に特別な変動要因がないので、当分は現状を維持 するものと予測する。地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     26,600 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね有田市及びその周辺市町の圏域。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性をもつ店舗経営を目的とす る個人及び法人事業者である。国道沿いの車両交通量が多い路線商業地域であるが、地域経済の低迷や津波被害への懸 念から需要は弱含みである。取得金額はまちまちであることから、需要の中心となる価格帯については見出せない状況 である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 店舗や営業所等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、自用目的での取引が中心である。また、商業事業者向けの賃貸市場 の成熟の程度は総じて低いため、収益価格は低位に試算された。よって、当該地域の市場の実態を反映した実証的価格 である比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　有田 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,200 円／㎡ [ 96.5] 100 100 [100.0] 100 [ 83.9] [100.0] 100 55,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少の中で郊外型大規模店舗への顧客流 出から旧来の商業地に対する需要は弱い。 有田川左岸の国道４２号沿いにあって交通量 の多い路線商業地であるが、地域経済の低迷 と津波災害リスクのため需要は弱含みである 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％