令和6年1月15日　提出 橋本 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   橋本 -2 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　有本　幸男   TEL.

鑑定評価額 5,810,000 円  １㎡当たりの価格 33,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 橋本市紀見ケ丘３丁目２２３番１３７ ｢紀見ケ丘３－８－１３｣ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (40,80) （その他） 建築協定 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の分譲 住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 林間田園都市 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 宅造規制区域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 林間田園都市駅北東方 1.8km 法令 規制 （都） １低専 (40,80) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の既成分譲住宅地域である。地域の価格水準に影響を与えるような特別な変動 要因は無く、今後も同様の環境を維持するものと思われる。地価水準は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、橋本市の住宅地域を圏域とする。需要者の中心は、橋本市内居住者が大半を占めるが、大阪方面へのア クセスも良いことから、他市町からの転入者も存在する。区画整然とした既成分譲住宅地域であり、街路条件も良好で あるが、大規模分譲住宅地の過剰供給を受け、需要は弱含みである。価格帯については、土地は、１８０㎡で６００万 円前後、新築の戸建物件は２，２００万円前後が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の既成分譲住宅地域である。自用目的での取引が支配的な地域であり、 周辺に収益物件は見当たらず、賃貸市場が成立していない。また規模や行政的条件の観点からも、収益性に優れる共同 住宅の建築を想定することは、非現実的である。従って本件では収益価格は試算せず、当該地域の市場の実態を反映し た実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　橋本 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,000 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [102.0] 100 [ 99.1] [103.0] 100 33,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しているが、建築資材の 高騰等の物価高や、橋本市の景気低迷、若者 の人口流出等により住宅地に対する需要は弱 い状況が続く。 既成の分譲住宅地域内に所在する。橋本市内 の過剰な住宅供給の中、新規分譲住宅地が選 好されることから需要は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　 +16.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％