別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
海南 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
海南 5-3 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　川端　一郎   TEL.
鑑定評価額 16,300,000 円  １㎡当たりの価格 72,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 59,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 海南市大野中字八幡４７０番４
 ②地積
　(㎡)		 225  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,200)

（その他）

2:1		 店舗

Ｓ2		 低層の店舗、一般住
宅等が混在する路線
商業地域		 南20m国道 水道 海南

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ国道 交通

施設		 海南駅東方

1.0km		 法令

規制		 （都） 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 低層の店舗、一般住宅等が混在する路線商業地域であり、地域要因に特別な変動はなく、当面は同様の環境を維
持するものと予測する。地価水準は弱含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     35,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね海南市及び周辺市町の圏域である。需要者の中心は、圏内で事業を行う法人、個人事業者、不動産業
者等である。当市中心部に近く、国道沿いに位置する路線商業地域であるが、店舗等の新規出店の動きはほとんど見受
けられず、繁華性がやや劣ることから、需要は弱含みの状態である。取引される規模等にばらつきがあるため、需要の
中心となる価格帯は把握し難い状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 国道沿いの路線商業地域であるが、自用目的による取引が中心である。また、商業事業者向けの賃貸市場の成熟度が低
く、収益価格は比準価格に比べ相当低く試算された。したがって、本件においては、当該地域の市場の実態を反映した
比準価格の規範性は高いと判断されるものであるからこれを採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討及び
市場動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　海南 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     89,400 円／㎡		 [ 97.7]
100		 100
[100.0]		 100
[120.3]		 [100.0]
100		 72,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     73,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍が収束し始め、景気回復への期待感
がある一方で、人件費建築費上昇、円安、物
価高等も相俟って、不動産市場への影響は区
々である。

国道沿いに位置する路線商業地であるが、新
規出店の動きがほとんど見られず、繁華性が
やや劣ることから、需要は弱含みの状態であ
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 海南 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０９７８０
公０６再
-8		 海南市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東11m市道、
中間画地
（都） 商業
津波災害警戒区域
(80,400)
b ０６０４２
公０６再
-1		 海南市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東7m県道、
南西2.5m、
北西1m、
三方路
（都） 近商
宅造規制区域
土砂災害警戒区域
(80,200)
c ０６１８５
公０６
-6		 和歌山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西15m県道、
北4m、東3m、
三方路
準工

(60,200)
d ０６１８５
公０６
-7		 和歌山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m県道、
北10m、南2m、
三方路
準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
66,880  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
65,877 		 100
[  91.0]
72,392 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
72,400 
b (　           ) 
75,000  		 100
[ 100.0]		 [  95.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
71,400 		 100
[  97.7]
73,081 
73,100 
c (　           ) 
89,224  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.6]
100,277 		 100
[ 138.2]
72,559 
72,600 
d (　           ) 
106,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
101,659 		 100
[ 140.1]
72,562 
72,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　 -10.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +52.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     72,600 円／㎡]  



海南 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,956,673 
788,851 
3,167,822 
2,748,060 
419,762 		 （　0.9468）
397,431 		 （  5.1 -  0.1 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      7,948,620 円　　　　（　     35,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
海南 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 110.00 Ｓ2 220.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商

 80 ％   200 ％   200 ％   225 ㎡     21.9 m x   10.0 m  前面道路：国道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所の各階フロア貸しを想定。 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 ２階建の店舗兼事務所建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
110.00 
85.0 
93.50 
1,990 
186,065 		 5.0  930,325 
3.0  558,195 

 2～ 2		 事務所
110.00 
90.0 
99.00 
1,590 
157,410 		 3.0  472,230 
3.0  472,230 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
220.00 
87.5 
192.50 

343,475 		 1,402,555 
1,030,425 
⑨年額支払賃料        343,475 円　×　12ヶ月　＝　       4,121,700 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     192.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で十分担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,121,700 円　　×　　   9.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       370,953 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,750,747 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,402,555 円　×　　  91.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,763 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,030,425 円　×　　  91.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         193,163 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,956,673 円　　　　（　        17,585 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６０４２賃公
０６
　　　　-2		 2,424  
(   2,417) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[116.0]		 100
[100.0]
2,090 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,101 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,990 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０６０４２賃公
０６再
　　　　-8		 1,495  
(   1,422) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 71.0]		 100
[100.0]
2,106 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
海南 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 151,200 円  　　　　     37,800,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 123,651 円  　　　        4,121,700　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      136,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      302,400 円  　　　　     37,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        37,800 円  　　　　     37,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,800 円  　　　　     37,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         788,851 円　（　　　　　　         3,506 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9468    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 167,000 円／㎡　×　     220.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 ×  30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,748,060 円  
（　　　　　        12,214 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,956,673 円      
②総費用 788,851 円      
③純収益　①－② 3,167,822 円      
④建物等に帰属する純収益 2,748,060 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 419,762 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 397,431 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,766 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,948,620 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      35,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 海南 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　海南市大野中字八幡４７０番４
 1700005092736-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
海南 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
海南 5-3 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　西本　隆文   TEL.
鑑定評価額 16,400,000 円  １㎡当たりの価格 72,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 59,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 海南市大野中字八幡４７０番４
 ②地積
　(㎡)		 225  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,200)

（その他）

2:1		 店舗

Ｓ2		 低層の店舗、一般住
宅等が混在する路線
商業地域		 南20m国道 水道 海南

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ国道 交通

施設		 海南駅東方

1.0km		 法令

規制		 （都） 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 低層の店舗や一般住宅が建ち並ぶ路線商業地域であり、地域要因に特別な変動はなく、今後とも同様の環境を維
持するものと予測する。地価は横這い乃至若干の下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     33,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は海南市及びその周辺町の路線商業地域の圏域。需要者の中心は同一需給圏に地縁性を有する法人や個人事
業者等である。市内中心部に近い、幹線道路沿いに位置する路線商業地であるが、新規の店舗出店はほとんど見られず
、繁華性がやや劣り、需要はやや弱含みである。取引される規模や総額にばらつきがあり、取引の中心となる価格帯は
見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 低層店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、近隣地域及び周辺地域は自己利用目的での土地取引が支配的であり、家
賃相場からみた投資採算価値を示す収益価格は低位に試算された。したがって、自己利用目的での取引相場が近隣地域
において価格支配力を有していると判断し、比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏
まえ、専門職業家としての良心に従い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　海南 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     89,400 円／㎡		 [ 98.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.7]		 [100.0]
100		 72,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     73,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地方都市は人口の流出超過が続いており、地
価は住宅地・商業地ともに下落傾向となって
いる。


国道沿いの路線商業地域であるが、新規の店
舗出店がほとんど見られず、繁華性にやや劣
り、需要はやや弱含みである。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 海南 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０９７８０
公０６再
-7		 海南市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
（都） 商業
津波災害警戒区域
(80,360)
b ０９７８０
公０６再
-5		 海南市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南4.2m市道、
中間画地
（都） 商業
津波災害警戒区域
(74,252)
c ０９７８０
公０６再
-8		 海南市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東11m市道、
中間画地
（都） 商業
津波災害警戒区域
(80,400)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
75,541  		 100
[ 100.0]		 [  95.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
72,142 		 100
[  99.0]
72,871 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
72,900 
b (　           ) 
83,459  		 100
[ 100.0]		 [  96.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.1]
86,865 		 100
[ 119.9]
72,448 
72,400 
c (　           ) 
66,880  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
65,877 		 100
[  89.8]
73,360 
73,400 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　  -6.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     72,900 円／㎡]  



海南 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,885,535 
774,329 
3,111,206 
2,718,980 
392,226 		 （　0.9468）
371,360 		 （  5.1 -  0.1 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      7,427,200 円　　　　（　     33,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
海南 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 110.00 Ｓ2 220.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商

 80 ％   200 ％   200 ％   225 ㎡     22.0 m x   10.0 m  前面道路：国道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所の各階フロア貸しを想定。 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 ２階建の店舗兼事務所建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
110.00 
85.0 
93.50 
1,924 
179,894 		 5.0  899,470 
3.0  539,682 

 2～ 2		 事務所
110.00 
90.0 
99.00 
1,590 
157,410 		 3.0  472,230 
3.0  472,230 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
220.00 
87.5 
192.50 

337,304 		 1,371,700 
1,011,912 
⑨年額支払賃料        337,304 円　×　12ヶ月　＝　       4,047,648 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     192.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で十分担保されているため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,047,648 円　　×　　   9.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       364,288 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,683,360 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,371,700 円　×　　  91.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,482 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,011,912 円　×　　  91.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         189,693 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,885,535 円　　　　（　        17,269 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６８０８賃公
０６
　　　　-17		 2,121  
(   2,083) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,123 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,031 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,924 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０７８５９賃公
０６
　　　　-10		 1,957  
(   1,922) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,939 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
海南 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 149,600 円  　　　　     37,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 121,429 円  　　　        4,047,648　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      129,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      299,200 円  　　　　     37,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        37,400 円  　　　　     37,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,400 円  　　　　     37,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         774,329 円　（　　　　　　         3,441 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9468    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     220.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 ×  30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,718,980 円  
（　　　　　        12,084 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,885,535 円      
②総費用 774,329 円      
③純収益　①－② 3,111,206 円      
④建物等に帰属する純収益 2,718,980 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 392,226 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 371,360 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,650 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,427,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      33,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 海南 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　海南市大野中字八幡４７０番４
 1700005092736-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考