令和6年1月15日　提出 海南 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   海南 -9 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　船木　博央   TEL.

鑑定評価額 6,650,000 円  １㎡当たりの価格 40,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海南市下津町小原字拝町１４６４番１２ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 津波災害警戒区域 1:2 住宅 Ｓ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南6m市道 水道 下津 740m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 下津駅東方 740m 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 津波災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 緩やかな傾斜地にあるやや古い分譲住宅地域であり、標準的使用等住環境に変化はない。対象地域のような住宅 地域の不動産需要は減少傾向にあること等から地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は海南市及び周辺市町の圏域。需要者は海南市内の居住者が多く圏域外からの転入者は少ない。最寄り駅や 小中学校には徒歩圏であるが、商業施設は乏しいという立地の住宅地域である。海南市では下津町で令和４年に小学校 の統廃合が行われ、今後も統廃合は進む予定である。下津地区において津波災害警戒区域内にある新規分譲地は売れ残 りが目立つ。土地は７００万円程度、新築の戸建住宅にあっては２，５００万円までが需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 類似地域において信頼性ある４事例を選択することができた。一般住宅が中心の画地の配置が整然とした住宅地域であ るため、近隣地域に対象標準地程度の規模の収益物件は見当たらない。よって、収益還元法の適用は見送った。代表標 準地との検討を踏まえ、市場における実証的価格である取引事例比較法による比準価格をもって鑑定評価額を上記の如 く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　有田 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,000 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [101.0] 100 [100.0] [104.0] 100 41,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和５年９月海南市下津地区の国道４２号に 近接する地域に道の駅「海南サクアス」がオ ープンし、県内外からの来客が見られ、賑わ いを見せている。 過去に開発された住宅地域であるが、自然災 害に対して脆弱性も認められ不動産需要は弱 い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％