令和6年1月15日　提出 和歌山 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和歌山 9-4 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　新増　基樹   TEL.

鑑定評価額 752,000,000 円  １㎡当たりの価格 35,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和歌山市直川字中川田１８５番１外 ②地積 　(㎡) 21,416   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 事務所、倉庫兼作業 所 Ｓ3 物流関係の倉庫等が 建ち並ぶＩＣに近い 工業地域 北10.5m市道、東側道 水道 六十谷 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   300 ｍ、南   100 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 流通業務用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　 160.0 ｍ、規模　　    11,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０．５ｍ市道 交通 施設 六十谷駅南東方 1.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＩＣに近い工業地域で、地域要因に特別な変動はなく、今後も現状を維持していくものと予測する。地価水準は 、昨今の工業地の需給動向から若干の強含みで推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近畿圏における工業地域。主な需要者は、全国規模で事業を展開する物流関係等の法人事業者である。全 般的には通販業が活況であり、競争関係にある工業用地の需要も堅調であることや、規模が適正であることから需要は 若干の強含みである。取得総額は、取引件数も少なく画地規模による取引価格の幅があることから、中心となる価格帯 は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 大規模の貸倉庫及び貸工場等の需要や供給が皆無で賃貸市場が成立していないこと、自社用倉庫としての利用が標準で あるため、収益還元法は適用しなかった。よって本件では、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を採用し 、代表標準地との検討をも踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和歌山 9-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 53.9] [104.0] 100 35,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光需要や人の流れが回復するなど新型コロ ナとの共存を見据えた動きが出てきたことな どから、地価は落ち着きを取り戻しつつある 。 ＩＣに近い工業地域であり、代替競争関係に ある工業地の需給動向から鑑みるに地価は若 干の強含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％