令和6年1月15日　提出 和歌山 5-21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和歌山 5-21 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　美濃部　元秀   TEL.

鑑定評価額 94,300,000 円  １㎡当たりの価格 110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 91,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和歌山市紀三井寺字南前浜６２１番１ ②地積 　(㎡) 857   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) （その他） 1:1.5 店舗兼事務所 Ｓ2 店舗、営業所等が建 ち並ぶ路線商業地域 東20m国道 水道、下水 紀三井寺 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   210 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ国道 交通 施設 紀三井寺駅南方 800m 法令 規制 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域であり、地域要因に特別な変動要因はなく、当分の間は現状維持で推移 するものと予測する。地価水準は強含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     44,100 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は和歌山市内の幹線道路沿いの路線商業地域。需要者の中心は和歌山市内の個人商店経営者、地元の中規模 チェーン店及び全国展開のチェーン店等が考えられる。交通量の多い幹線道路沿いの路線商業地域であり、周辺におい て建替え及びリフォームされた物件も見られ、景気動向を反映して需要は安定している。尚、取引される規模及び取得 総額はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、自用目的での取引が中心であり、商業事業者向けの賃貸市場の成熟 の程度は総じて高いとは言い難く、土地価格に見合う賃料水準が形成されているとは言えないため、収益価格はやや低 位に試算された。よって、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を標準 とし、収益価格を参考にとどめて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    108,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気回復が遅れ、地域経済は依然としてやや 低迷状態にあるが、商業地需要は一部に回復 している。 周辺のスーパーマーケット及び飲食店舗等の 商況の影響もあり、地価は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％