別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
和歌山 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
和歌山 5-19 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　浪花　光紀   TEL.
鑑定評価額 30,900,000 円  １㎡当たりの価格 136,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 和歌山市三番丁７７番
 ②地積
　(㎡)		 227  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
駐車付置義務
駐車場整備地区

(90,300)

1.2:1		 事務所兼住宅

ＲＣ4		 事務所、営業所、一
般住宅等が混在する
商業地域		 東7.9m市道 水道、ガス、下水 和歌山

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層事務所兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．９ｍ市道 交通

施設		 和歌山駅南西方

1.5km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
駐車付置義務
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 事務所等が見られる商業地域であり、地域要因に特別な変動はなく、今後も同様の環境を維持するものと思料さ
れる。地価水準は、若干の上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層事務所兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    141,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     89,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、和歌山市内の商業地域の圏域である。需要者の中心は、同一需給圏に地縁性を持つ法人及び個人事業主
が殆どを占めるものと考える。事務所等が建ち並ぶ商業地域であり、先行きの不透明感もあるが、事務所等の集積の程
度が高く、配置や利用度等に優るため、需要は安定している。なお、取得総額にばらつきがあることから、需要の中心
となる価格帯を見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 三木町交差点の南西方に位置する事務所等が建ち並ぶ商業地域で、商業事業者向けの賃貸需要も見込める地域であるが
、賃貸市場の成熟の程度は低く土地価格に見合う賃料水準の確保は困難であるため、収益価格は低位に試算された。従
って、市場参加者の行動及び代表標準地との検討等を踏まえた結果、信頼性のある取引事例を基礎とし市場の実態を反
映した比準価格を重視し、収益価格を斟酌して、専門職業家としての良心に従い、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　和歌山 5-4                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    138,000 円／㎡		 [101.4]
100		 100
[100.0]		 100
[102.6]		 [100.0]
100		 136,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    135,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 立地条件の劣る地域では先行きの不透明感等
を反映し需要はやや弱含みであるものの、繁
華性の高い地域の需要は比較的堅調である。


三木町交差点の南西方に位置する商業地域で
あり、事務所等の集積の程度は高く、配置や
利用度等に優るため、地価はやや強含みであ
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +13.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 和歌山 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０７８５９
公０６
-31		 和歌山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北11m市道、
中間画地
近商

(80,200)
b ０６１８５
公０６
-1		 和歌山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北30m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
c ０７３２２
公０６
-32		 和歌山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
d ０７３２２
公０６
-31		 和歌山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東15m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e ０６８０８
公０６再
-6		 和歌山市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南25m県道、
西8m、二方路
近商
駐車場整備地区
駐車付置義務
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
120,387  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
120,989 		 100
[  83.8]
144,378 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
144,000 
b (　           ) 
162,334  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
170,878 		 100
[ 125.9]
135,725 
136,000 
c (　           ) 
84,687  		 100
[  80.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
106,494 		 100
[  72.1]
147,703 
148,000 
d (　           ) 
147,571  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
148,161 		 100
[ 103.5]
143,151 
143,000 
e (　           ) 
121,002  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[  93.0]		 100
[  92.0]
143,121 		 100
[ 105.6]
135,531 
136,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 転売目的

 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    141,000 円／㎡]  



和歌山 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため、試算出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,097,612 
2,311,360 
8,786,252 
7,785,500 
1,000,752 		 （　0.9515）
952,216 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     20,259,915 円　　　　（　     89,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
和歌山 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 125.20 Ｓ5 603.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
駐車付置義務
駐車場整備地区		 90 ％   300 ％   300 ％   227 ㎡     17.0 m x   13.5 m  前面道路：市道     　   7.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階事務所の各階部分貸し、３～５階平均専有面積約５０㎡ファミリータイプの共同住宅を想定。 ⑦有効率　  83.2 ％
の理由		 事務所兼共同住宅としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
122.52 
79.7 
97.67 
2,350 
229,525 		 5.0  1,147,625 
3.0  688,575 

 2～ 2		 事務所
120.12 
81.3 
97.67 
1,950 
190,457 		 5.0  952,285 
3.0  571,371 

 3～ 5		 住宅
120.12 
85.1 
102.18 
1,500 
153,270 		 2.0  306,540 
1.0  153,270 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
603.00 
83.2 
501.88 

879,792 		 3,019,530 
1,719,756 
⑨年額支払賃料        879,792 円　×　12ヶ月　＝　      10,557,504 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     501.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         864,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,557,504 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         864,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       685,290 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,736,214 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,019,530 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,384 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,719,756 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         333,014 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,097,612 円　　　　（　        48,888 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６８０８賃公
０６
　　　　-15		 2,329  
(   2,288) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[124.0]		 100
[ 90.0]
2,455 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,481 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,350 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０７３２２賃公
０６再
　　　　-1		 2,128  
(   2,092) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,504 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
和歌山 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 575,000 円  　　　　    115,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 456,860 円  　　　       11,421,504　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       72,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      977,500 円  　　　　    115,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       115,000 円  　　　　    115,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       115,000 円  　　　　    115,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,311,360 円　（　　　　　　        10,182 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9515    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 115,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     603.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0677     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,785,500 円  
（　　　　　        34,297 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,097,612 円      
②総費用 2,311,360 円      
③純収益　①－② 8,786,252 円      
④建物等に帰属する純収益 7,785,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,000,752 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 952,216 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,195 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,259,915 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      89,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 和歌山 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　和歌山市三番丁７７番
 1700000021846-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
和歌山 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
和歌山 5-19 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　船木　博央   TEL.
鑑定評価額 30,600,000 円  １㎡当たりの価格 135,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 和歌山市三番丁７７番
 ②地積
　(㎡)		 227  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
駐車場整備地区
駐車付置義務

(90,300)

1.2:1		 事務所兼住宅

ＲＣ4		 事務所、営業所、一
般住宅等が混在する
商業地域		 東7.9m市道 水道、ガス、下水 和歌山

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層事務所兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．９ｍ市道 交通

施設		 和歌山駅南西方

1.5km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
駐車場整備地区
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 事務所や住宅等が混在する地域であるが、地域の標準的使用に変化はない。今後も当面はこの状況が続くものと
予測する。地価は横ばいからやや上昇で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層事務所兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    140,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     85,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は和歌山市の圏域である。需要者の中心は和歌山市内の主に事務所立地を目的とした法人、個人事業者であ
る。士業の個人事務所が散在することは特徴的である。鉄道最寄駅からは約１．５ｋｍと離れているが、市役所、税務
署、法務局等の官公署へ近く、利便性は高い地域である。取得金額にバラつきが多く、需要の中心となる価格帯の判定
は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域には中低層の事務所や住宅が混在し、事務所に関しては賃貸目的のものや自用での取引も見られる。鑑定評価
にあたっては収益還元法を適用したが、低位に求められた。土地価格に見合う賃料の収入が見込めない事等の理由と考
えられる。よって市場の実勢をより反映した実証的価格である比準価格を重視し、収益価格は参酌し、代表標準地との
検討を踏まえ鑑定評価額を上記の如く決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　和歌山 5-4                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    138,000 円／㎡		 [101.4]
100		 100
[100.0]		 100
[103.4]		 [100.0]
100		 135,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    135,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 和歌山市においては人口減少が続いているも
のの、大学誘致の成功によって市中心部に賑
わいが出ることが期待される。


利便性が高い地域であり事務所等のテナント
需要が継続しているが規模の大きな事務所に
ついては需要はやや弱い傾向がある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +13.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 和歌山 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０７８５９
公０６
-33		 和歌山市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北西6.7m市道
、中間画地
商業

(90,400)
b ０７３２２
公０６
-9		 和歌山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
c ０７３２２
公０６
-15		 和歌山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
西8m、角地
２住居

(80,200)
d ０６０４２
公０６
-39		 和歌山市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西16m市道、
北東5m、角地
近商

(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
136,371  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
136,371 		 100
[  98.9]
137,888 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
138,000 
b (　           ) 
105,840  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
103,972 		 100
[  74.6]
139,373 
139,000 
c (　           ) 
105,863  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.2]
106,074 		 100
[  75.4]
140,682 
141,000 
d (　           ) 
131,903  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
132,431 		 100
[  93.8]
141,184 
141,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  +0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    140,000 円／㎡]  



和歌山 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,491,013 
2,043,527 
8,447,486 
7,491,000 
956,486 		 （　0.9504）
909,044 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     19,341,362 円　　　　（　     85,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
和歌山 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 125.20 Ｓ5 603.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
駐車場整備地区
駐車付置義務		 90 ％   300 ％   300 ％   227 ㎡     17.0 m x   13.5 m  前面道路：市道     　   7.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階及び２階は事務所で約２４㎡の部分貸しを想定、３～５階はファミリータイプの共同住宅で一室約５０㎡を想定。 ⑦有効率　  83.2 ％
の理由		 事務所兼共同住宅ビルとしては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
122.52 
79.7 
97.65 
2,264 
221,080 		 5.0  1,105,400 
3.0  663,240 

 2～ 2		 事務所
120.12 
81.3 
97.66 
1,770 
172,858 		 5.0  864,290 
3.0  518,574 

 3～ 5		 住宅
120.12 
85.1 
102.22 
1,480 
151,286 		 2.0  302,572 
1.0  151,286 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
603.00 
83.2 
501.97 

847,796 		 2,877,406 
1,635,672 
⑨年額支払賃料        847,796 円　×　12ヶ月　＝　      10,173,552 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     501.97 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         864,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,173,552 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         864,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       883,004 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,154,548 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,877,406 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          26,472 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,635,672 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         309,993 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,491,013 円　　　　（　        46,216 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６８０８賃公
０６
　　　　-16		 2,652  
(   2,605) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[117.0]		 100
[100.0]
2,386 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,390 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,264 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０８１７１賃公
０６
　　　　-3		 2,463  
(   2,420) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 98.0]
2,394 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
和歌山 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 440,000 円  　　　　    110,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 331,127 円  　　　       11,037,552　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      117,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      935,000 円  　　　　    110,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       110,000 円  　　　　    110,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       110,000 円  　　　　    110,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,043,527 円　（　　　　　　         9,002 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 110,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 177,000 円／㎡　×　     603.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0681     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,491,000 円  
（　　　　　        33,000 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,491,013 円      
②総費用 2,043,527 円      
③純収益　①－② 8,447,486 円      
④建物等に帰属する純収益 7,491,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 956,486 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 909,044 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,005 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,341,362 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      85,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 和歌山 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　和歌山市三番丁７７番
 1700000021846-0000
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備考