別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
和歌山 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
和歌山 5-10 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　岡本　喜之   TEL.
鑑定評価額 16,900,000 円  １㎡当たりの価格 81,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 65,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 和歌山市和歌浦東２丁目５９４番４４
｢和歌浦東２－９－５４｣		 ②地積
　(㎡)		 207  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）

1:3		 事務所

Ｓ2		 小規模な事務所、店
舗等が建ち並ぶ路線
商業地域		 南東20m市道 水道、ガス、下水 紀三井寺

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    25 ｍ、南   140 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 紀三井寺駅北西方

2.1km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗等、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域であり、地域要因に変化はなく、今後も同様の環境を維持するものと
思料される。地価水準は横這い傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     35,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は和歌山市の商業地域の圏域。需要者の中心は和歌山市内の法人、個人事業者である。店舗等の集積度は低
いが、幹線道路沿いの路線商業地域であり、需要は安定している。取引は個別性が強いため需要の中心となる価格帯の
把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は店舗等が見られる路線商業地域であるが、自用目的での取引が中心である。また商業事業者向けの賃貸市場
の成熟の程度はかなり低いため、元本に対応した賃料が収受できずに収益価格は低位に試算された。従って、取引市場
の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の
通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　和歌山 5-21                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    108,000 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[100.0]		 100
[134.7]		 [100.0]
100		 81,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     81,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 消費者物価等は上昇傾向にあり、景気回復の
影響等もあり、和歌山市内の商業地価格は下
げ止まり傾向またはやや強含み傾向にある。


幹線道路沿いの路線商業地域であるが、画地
規模が小さい物件が多く、需要はやや弱い。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 和歌山 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６１８５
公０６
-7		 和歌山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m県道、
北10m、南2m、
三方路
準工

(70,200)
b ０４６７９
公０６
-5		 和歌山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西16m県道、
東3.4m、
二方路
準工
特別用途地区
(60,200)
c ０７３２２
公０６
-28		 和歌山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北27m県道、
南3.6m、
二方路
準住居

(60,200)
d ０６３３１
公０６
-2		 和歌山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m県道、
中間画地
準工

(60,200)
e ０６１８５
公０６
-6		 和歌山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西15m県道、
北4m、東3m、
三方路
準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
106,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
101,659 		 100
[ 119.1]
85,356 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
85,400 
b (　           ) 
100,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
99,703 		 100
[ 119.3]
83,573 
83,600 
c (　           ) 
118,064  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
115,428 		 100
[ 140.4]
82,214 
82,200 
d (　           ) 
90,900  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
91,718 		 100
[ 114.5]
80,103 
80,100 
e (　           ) 
89,224  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.6]
100,277 		 100
[ 128.2]
78,219 
78,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +39.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　 -10.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     81,800 円／㎡]  



和歌山 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,079,550 
1,290,840 
4,788,710 
4,413,470 
375,240 		 （　0.9483）
355,840 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      7,413,333 円　　　　（　     35,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
和歌山 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 120.00 Ｓ3 360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   207 ㎡      8.2 m x   25.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～３階事務所のフロア貸しを想定した。 ⑦有効率　  84.0 ％
の理由		 ３階建の店舗・事務所ビルとしては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
120.00 
82.0 
98.40 
1,850 
182,000 		 5.0  910,000 
3.0  546,000 

 2～ 3		 事務所
120.00 
85.0 
102.00 
1,600 
163,000 		 3.0  489,000 
3.0  489,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
360.00 
84.0 
302.40 

508,000 		 1,888,000 
1,524,000 
⑨年額支払賃料        508,000 円　×　12ヶ月　＝　       6,096,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     302.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         252,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で十分担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,096,000 円　　×　　   9.0 ％                          
＋　　　         252,000 円　　×　　   9.0 ％　＝　　       571,320 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,776,680 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,888,000 円　×　　  91.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,181 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,524,000 円　×　　  91.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         285,689 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,079,550 円　　　　（　        29,370 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０８１７１賃公
０６
　　　　-3		 2,463  
(   2,420) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
1,970 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,953 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,850 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０６３３１賃公
０６
　　　　-2		 2,304  
(   2,264) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[118.0]		 100
[100.0]
1,953 
c ０７８５９賃公
０６
　　　　-10		 1,957  
(   1,922) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
1,938 
和歌山 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 309,500 円  　　　　     61,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 190,440 円  　　　        6,348,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      141,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      526,100 円  　　　　     61,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        61,900 円  　　　　     61,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        61,900 円  　　　　     61,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,290,840 円　（　　　　　　         6,236 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9483    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 61,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 167,000 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0713     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0547 ×　 40 ％　＋　0.0696 ×  30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,413,470 円  
（　　　　　        21,321 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,079,550 円      
②総費用 1,290,840 円      
③純収益　①－② 4,788,710 円      
④建物等に帰属する純収益 4,413,470 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 375,240 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 355,840 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,719 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,413,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      35,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 和歌山 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　和歌山市和歌浦東二丁目５９４番４４
 1700000452802-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
和歌山 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
和歌山 5-10 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　船木　博央   TEL.
鑑定評価額 16,900,000 円  １㎡当たりの価格 81,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 65,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 和歌山市和歌浦東２丁目５９４番４４
｢和歌浦東２－９－５４｣		 ②地積
　(㎡)		 207  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）

1:3		 事務所

Ｓ2		 小規模な事務所、店
舗等が建ち並ぶ路線
商業地域		 南東20m市道 水道、ガス、下水 紀三井寺

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    25 ｍ、南   140 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 紀三井寺駅北西方

2.1km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 事務所や店舗が多い地域であるが、地域の標準的使用に変化はない。今後も当面はこの状況が続くものと予測す
る。地価は横ばいからやや下落で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     37,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は和歌山市の圏域である。需要者の中心は和歌山市内の事務所、店舗立地を目的とした法人、個人事業者で
ある。最寄駅から距離があり、駅からの徒歩での顧客をとりこめる地域ではなく、駐車場がほぼ必須の地域である。し
かし地域の標準画地規模からは十分な駐車場配備は困難であり、和歌山市内の他の商業地域の画地に比して競争力は劣
る。取得金額にバラつきが多く、需要の中心となる価格帯の判定は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 類似地域において信頼性ある４事例を選択することができた。近隣地域には低層の事務所や店舗が多く見られるが、賃
貸目的のものは少なく、自用での取引が中心である。鑑定評価にあたっては収益還元法を適用したが、低位に求められ
た。賃貸市場の成熟の程度がやや未熟であることから、市場の実勢をより反映した実証的価格である比準価格を標準と
し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の如く決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　和歌山 5-21                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    108,000 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[100.0]		 100
[135.0]		 [100.0]
100		 81,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     81,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 和歌山市においては人口減少、高齢化が進ん
でいる。法的拘束力を有する最低賃金は上昇
したものの工場等では人手不足が続いている
。

街路条件は良く、車の通行量は多いがそれが
顧客の増加につながっておらず、周辺地域の
事務所需要を中心とした不動産需要は弱い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 和歌山 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０７３２２
公０６
-28		 和歌山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北27m県道、
南3.6m、
二方路
準住居

(60,200)
b ０８８３８
公０６
-4		 和歌山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9.8m市道、
中間画地
１住居
宅造規制区域
土砂災害警戒区域
(60,200)
c ０７３２２
公０６
-32		 和歌山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
d ０６８０８
公０６再
-4		 和歌山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西15m県道、
中間画地
準住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
118,064  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
115,428 		 100
[ 142.1]
81,230 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
81,200 
b (　           ) 
72,809  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
72,809 		 100
[  88.3]
82,456 
82,500 
c (　           ) 
84,687  		 100
[  80.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
106,494 		 100
[ 129.3]
82,362 
82,400 
d (　           ) 
86,967  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
88,185 		 100
[ 108.4]
81,351 
81,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 転売目的

 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     81,600 円／㎡]  



和歌山 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,165,217 
1,253,121 
4,912,096 
4,520,420 
391,676 		 （　0.9483）
371,426 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      7,738,042 円　　　　（　     37,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
和歌山 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 120.00 Ｓ3 360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   207 ㎡      8.2 m x   25.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～３階を事務所とし、各階フロア貸しを想定。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 ３階建店舗兼事務所としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
120.00 
80.0 
96.00 
1,863 
178,848 		 5.0  894,240 
3.0  536,544 

 2～ 3		 事務所
120.00 
85.0 
102.00 
1,650 
168,300 		 3.0  504,900 
3.0  504,900 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
360.00 
83.3 
300.00 

515,448 		 1,904,040 
1,546,344 
⑨年額支払賃料        515,448 円　×　12ヶ月　＝　       6,185,376 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         252,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,185,376 円　　×　　   9.0 ％                          
＋　　　         252,000 円　　×　　   9.0 ％　＝　　       579,364 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,858,012 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,904,040 円　×　　  91.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,327 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,546,344 円　×　　  91.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         289,878 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,165,217 円　　　　（　        29,784 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０８１７１賃公
０６
　　　　-3		 2,463  
(   2,420) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[ 98.0]
2,094 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,967 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,863 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０６８０８賃公
０６
　　　　-12		 1,407  
(   1,383) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,839 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
和歌山 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 253,600 円  　　　　     63,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 193,121 円  　　　        6,437,376　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      140,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      538,900 円  　　　　     63,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        63,400 円  　　　　     63,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        63,400 円  　　　　     63,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,253,121 円　（　　　　　　         6,054 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9483    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 63,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 171,000 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0713     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0547 ×　 40 ％　＋　0.0696 ×  30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,520,420 円  
（　　　　　        21,838 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,165,217 円      
②総費用 1,253,121 円      
③純収益　①－② 4,912,096 円      
④建物等に帰属する純収益 4,520,420 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 391,676 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 371,426 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,794 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,738,042 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      37,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 和歌山 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　和歌山市和歌浦東二丁目５９４番４４
 1700000452802-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
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備考