別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
和歌山 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
和歌山 5-7 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　名手　孝和   TEL.
鑑定評価額 73,300,000 円  １㎡当たりの価格 136,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 和歌山市十三番丁１２番
 ②地積
　(㎡)		 539  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車付置義務
駐車場整備地区

(90,400)

1:1.5		 事務所

ＲＣ5F1B		 中層事務所ビル、営
業所等が混在する商
業地域		 南8m市道 水道、ガス、下水 和歌山市

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       540 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 和歌山市駅南東方

600m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車付置義務
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 事務所ビル、営業所等が混在する商業地域であり、地域要因としては周辺地域に分譲マンションの建設が見られ
、今後商業集積の進行と期待性の改善が予測される。地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    142,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     87,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、概ね和歌山市の商業地域程度であると把握される。需要者の中心となるのは、和歌山市内の法人
、個人事業者等である。市内中心部に位置する商業地域であり、周辺地域において、和歌山市駅再開発事業の完了、和
歌山城ホールの新設、分譲マンションの建設も見られ、繁華性が優れており、期待性も改善されていることから、需要
は底堅い。取引される規模等が個別分散的であるため、需要の中心となる価格帯は把握困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中層事務所ビル、営業所等が混在する商業地域であるが、取引は自用目的によるものが支配的である。また、テナント
需要が弱く、商業事業者向けの賃貸市場が十分成熟していないことから、収益価格は比準価格に比べ低位に試算された
。本件においては、市場の実態を反映した実証的で説得性の高い比準価格を重視し、収益価格は比較考量して、代表標
準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　和歌山 5-4                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    138,000 円／㎡		 [101.4]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 [100.0]
100		 136,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    135,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復傾向にあるが、和歌山市
内においては、業種間での景況格差が大きく
、回復力に弱さが見られる。


周辺地域において、再開発事業の完了、城ホ
ールの新設、マンション建設も進んでおり、
繁華性が高く、期待性も感じられることから
、需要は底堅い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 和歌山 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０５００１
公０６
-4		 和歌山市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東25m県道、
南西8m、
北東8m、
三方路
商業
駐車場整備地区
駐車付置義務
(100,400)
b ０７３２２
公０６
-24		 和歌山市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東25m市道、
中間画地
近商
駐車場整備地区
(90,300)
c ０７３２２
公０６
-27		 和歌山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
d ０７３２２
公０６
-31		 和歌山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東15m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e ０７８５９
公０６
-31		 和歌山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北11m市道、
中間画地
近商

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
120,072  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[  95.0]		 100
[  96.6]
131,494 		 100
[  93.6]
140,485 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
140,000 
b (　           ) 
170,954  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
171,467 		 100
[ 117.9]
145,434 
145,000 
c (　           ) 
63,460  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[  75.0]		 100
[  75.0]
113,382 		 100
[  81.6]
138,949 
139,000 
d (　           ) 
147,571  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
148,161 		 100
[ 103.0]
143,846 
144,000 
e (　           ) 
120,387  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
120,989 		 100
[  86.4]
140,034 
140,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -3.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    142,000 円／㎡]  



和歌山 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

36,574,621 
7,224,430 
29,350,191 
26,951,400 
2,398,791 		 （　0.9483）
2,274,774 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     47,391,125 円　　　　（　     87,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
和歌山 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 378.80 Ｓ5 1,874.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車付置義務
駐車場整備地区		 90 ％   400 ％   400 ％   539 ㎡     19.0 m x   28.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 事務所の各階部分貸しを想定。 ⑦有効率　  83.1 ％
の理由		 中層の事務所ビルとしては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
378.80 
75.4 
285.62 
2,190 
625,508 		 3.0  1,876,524 
3.0  1,876,524 

 2～ 2		 事務所
373.80 
85.0 
317.73 
2,000 
635,460 		 3.0  1,906,380 
3.0  1,906,380 

 3～ 5		 事務所
373.80 
85.0 
317.73 
1,900 
603,687 		 3.0  1,811,061 
3.0  1,811,061 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,874.00 
83.1 
1,556.54 

3,072,029 		 9,216,087 
9,216,087 
⑨年額支払賃料      3,072,029 円　×　12ヶ月　＝　      36,864,348 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,556.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         900,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で十分担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        36,864,348 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         900,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     3,021,148 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 34,743,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,216,087 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          84,788 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        9,216,087 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,746,633 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      36,574,621 円　　　　（　        67,856 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０５００１賃公
０６
　　　　-1		 2,103  
(   1,996) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]
2,214 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,308 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,190 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０６８０８賃公
０６
　　　　-15		 2,329  
(   2,288) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,401 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
和歌山 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,512,000 円  　　　　    378,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,132,930 円  　　　       37,764,348　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      610,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,213,000 円  　　　　    378,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       378,000 円  　　　　    378,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       378,000 円  　　　　    378,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,224,430 円　（　　　　　　        13,403 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9483    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 378,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 196,000 円／㎡　×　   1,874.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0713     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0547 ×　 40 ％　＋　0.0696 ×  30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 26,951,400 円  
（　　　　　        50,003 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 36,574,621 円      
②総費用 7,224,430 円      
③純収益　①－② 29,350,191 円      
④建物等に帰属する純収益 26,951,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,398,791 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,274,774 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,220 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     47,391,125 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      87,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 和歌山 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　和歌山市十三番丁１２番
 1700000022109-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
和歌山 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
和歌山 5-7 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　有本　幸男   TEL.
鑑定評価額 73,300,000 円  １㎡当たりの価格 136,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 和歌山市十三番丁１２番
 ②地積
　(㎡)		 539  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車付置義務
駐車場整備地区

(90,400)

1:1.5		 事務所

ＲＣ5F1B		 中層事務所ビル、営
業所等が混在する商
業地域		 南8m市道 水道、ガス、下水 和歌山市

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       540 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 和歌山市駅南東方

600m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車付置義務
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中小事務所ビル等が混在する商業地域である。周辺における分譲マンション建設等、中心市街地の活性化により
、繁華性の改善が期待される。市の中心部に位置して利便性が高く、地価水準の改善傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    142,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     87,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね和歌山市の中心市街地の商業地域を圏域とする。同一需給圏内に地縁を有し、自用地として事業を
行うことを目的とする法人や個人事業者等が、需要者の中心であると思料する。和歌山市の中心部に所在し、南海本線
和歌山市駅や官公庁等にも比較的近く、利便性に優れることから、底堅い需要が潜在する。取得総額はまちまちである
ことから、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、中小事務所ビル等が混在する商業地域である。自用目的での取引が支配的であり、商業事業者向けの賃貸
需要が総じて低いため、土地価格に見合う賃料水準が形成されているとは言えず、収益価格は低位に試算された。従っ
て、当該地域の市場の実態を反映する実証的価格である比準価格を重視し、収益価格は参酌して、代表標準地との検討
を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　和歌山 5-4                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    138,000 円／㎡		 [101.4]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 [100.0]
100		 136,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    135,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 行動規制が撤廃され、消費拡大が期待される
中、物価高騰が続いている。繁華性に優れる
市内中心部では底堅い需要が潜在する。


和歌山市内中心部の商業地域である。幹線道
路へのアクセスも良く、南海本線和歌山市駅
や官公庁等にも比較的近く利便性に優れ、需
要は堅調である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 和歌山 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０５００１
公０６
-4		 和歌山市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東25m県道、
南西8m、
北東8m、
三方路
商業
駐車場整備地区
駐車付置義務
(100,400)
b ０６８０８
公０６再
-6		 和歌山市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南25m県道、
西8m、二方路
近商
駐車場整備地区
駐車付置義務
(90,300)
c ０７３２２
公０６
-27		 和歌山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
d ０５００１
公０６
-1		 和歌山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西27m市道、
中間画地
近商

(80,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
120,072  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[  95.0]		 100
[  96.6]
131,494 		 100
[  92.7]
141,849 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
142,000 
b (　           ) 
121,002  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[  93.0]		 100
[  92.0]
143,121 		 100
[ 101.8]
140,590 
141,000 
c (　           ) 
63,460  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[  75.0]		 100
[  75.0]
113,382 		 100
[  81.5]
139,119 
139,000 
d (　           ) 
113,248  		 100
[  80.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
142,692 		 100
[  99.7]
143,121 
143,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  -3.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 親族間取
引
 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    142,000 円／㎡]  



和歌山 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に位置し、再調達原価の把握が困難であったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

36,567,976 
7,224,325 
29,343,651 
26,951,400 
2,392,251 		 （　0.9483）
2,268,572 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     47,261,917 円　　　　（　     87,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
和歌山 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 378.80 Ｓ5 1,874.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車付置義務
駐車場整備地区		 90 ％   400 ％   400 ％   539 ㎡     19.0 m x   28.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 事務所の部分貸しを想定。 ⑦有効率　  83.1 ％
の理由		 中層の事務所ビルとしては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
378.80 
75.4 
285.62 
2,188 
624,937 		 3.0  1,874,811 
3.0  1,874,811 

 2～ 2		 事務所
373.80 
85.0 
317.73 
2,000 
635,460 		 3.0  1,906,380 
3.0  1,906,380 

 3～ 5		 事務所
373.80 
85.0 
317.73 
1,900 
603,687 		 3.0  1,811,061 
3.0  1,811,061 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,874.00 
83.1 
1,556.54 

3,071,458 		 9,214,374 
9,214,374 
⑨年額支払賃料      3,071,458 円　×　12ヶ月　＝　      36,857,496 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,556.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         900,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で十分担保されているため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        36,857,496 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         900,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     3,020,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 34,736,896 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,214,374 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          84,772 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        9,214,374 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,746,308 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      36,567,976 円　　　　（　        67,844 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６８０８賃公
０６
　　　　-15		 2,329  
(   2,288) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,377 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,306 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,188 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０８１７１賃公
０６
　　　　-1		 1,882  
(   1,852) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]
2,298 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
和歌山 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,512,000 円  　　　　    378,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,132,725 円  　　　       37,757,496　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      610,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,213,000 円  　　　　    378,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       378,000 円  　　　　    378,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       378,000 円  　　　　    378,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,224,325 円　（　　　　　　        13,403 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9483    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 378,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 196,000 円／㎡　×　   1,874.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0713     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0547 ×　 40 ％　＋　0.0696 ×  30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 26,951,400 円  
（　　　　　        50,003 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 36,567,976 円      
②総費用 7,224,325 円      
③純収益　①－② 29,343,651 円      
④建物等に帰属する純収益 26,951,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,392,251 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,268,572 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,209 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     47,261,917 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      87,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 和歌山 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　和歌山市十三番丁１２番
 1700000022109-0000
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備考