別記様式第二 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出 和歌山 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和歌山 3-1 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　有本　幸男   TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 12,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 和歌山市土入字三計代１５７番 ②地積(㎡) 1,080  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １住居 (60,200) （その他） 2:1 田 周辺で住宅開発が活発な熟成度のやや高い地域 東松江 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東  100 ｍ、西   80 ｍ、南  130 ｍ、北  130 ｍ ②標準的使用 住宅地向き宅地見込地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   50.0 ｍ、奥行　約　　   20.0 ｍ、規模　　      1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 道 路 交通 施設 東松江駅北方 450m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の 　将来予測 周辺において宅地開発が見られるが、和歌山市北部のやや過剰な宅地供給を受け、当面は現状の環境を維持する ものと見られる。地価は、概ね横這いで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 転換後造成後、戸建住宅地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない　　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     12,900 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     12,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね和歌山市において宅地見込地が存する範囲をその圏域とする。和歌山市に地縁性を有し、宅地開発 を行う法人等が需要者の中心であると考える。和歌山市北部では、宅地分譲がやや供給過剰気味であるが、開発素地に 対する需要は堅調であり、今後も続いていくものと思われる。取引される取引総額や画地規模がまちまちであるため、 需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格は、市場での取引実態を反映した実証的な試算価格である。控除後価格は開発業者の視点から求められた価格 で、理論的で説明性に富む試算価格である。先行き不透明な経済情勢においては、想定要素が多い控除後価格よりも、 実証性に優れる比準価格の説得力が高いものと判断する。従って、本件では比準価格を重視し、控除後価格を比較考量 して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     12,700 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しているが、建築資材の高騰等 物価高が和歌山市内の住宅需要に大きな影響を与え ている一方、地価の下落幅は縮小傾向にある。 和歌山市北部は、宅地分譲開発が複数行われて住宅 供給がやや過剰気味であるが、素地価格が比較的安 いことから一定の需要が続いている。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他