令和6年1月15日　提出 和歌山 -47　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和歌山 -47 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　有本　幸男   TEL.

鑑定評価額 220,000,000 円  １㎡当たりの価格 176,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 89,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和歌山市美園町２丁目８０番 ②地積 　(㎡) 1,249   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 駐車付置義務 駐車場整備地区 (90,300) 不整形 1:1 共同住宅 ＲＣ10 高層の共同住宅、低 層一般住宅等が混在 する地域 北8m市道、東側道 水道、ガス、下水 和歌山 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 和歌山駅西方 400m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  駐車付置義務 駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 高層の共同住宅や一般低層住宅等が混在する地域である。地域要因に特別な変動はなく今後も同様の環境を維持 するものと思料する。駅に近く利便性に優れる地域で、地価は強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 不整形　　　　　　　　　　　　　  -3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    176,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              175,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、和歌山市内のマンション適地が存在する地域を圏域とする。和歌山県内外のマンション開発業者等が需 要者の中心である。比較的閑静な居住環境が形成され、幹線道路やＪＲ和歌山駅に近く、利便性に優れることから、底 堅い需要が潜在する。投資採算に見合うことを前提に、複数の市場参加者との競合の結果等により取引価格が形成され ることから、取得総額はまちまちであり、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、高層の共同住宅、低層一般住宅等が混在する地域である。比準価格は、マンション適地と判断した事例を 収集して、マンション素地の市場性を反映した価格である。開発法による価格は、マンションデベロッパーの視点から 、投資採算性に着目した理論的な試算価格である。本件では、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格及び投 資採算性に着目した開発法による価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    170,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の緩やかな回復の中、建築資材の高騰等 、物価高が和歌山市内の住宅需要に大きな影 響を与えている一方、地価の下落幅は概ね縮 小傾向にある。 市内で複数の新築マンションが供給されてい るが、利便性に優れることからＪＲ和歌山駅 付近のマンション人気が強く、需要は強含み である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.5 ％  ％