令和6年1月15日　提出 和歌山 -46　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和歌山 -46 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　船木　博央   TEL.

鑑定評価額 5,280,000 円  １㎡当たりの価格 17,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和歌山市冬野字城山９０４番 ②地積 　(㎡) 307   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1 住宅 Ｗ1 農家住宅、一般住宅 等が混在する郊外の 住宅地域 南東2.9m市道 水道 黒江 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南   140 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 宅造規制区域 街 路 基準方位　北　２． ９ｍ市道 交通 施設 黒江駅北方 2.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、農家住宅等が多い地域であるが、地域の標準的使用に変化はない。今後も当面はこの状況が続くもの と予測する。周辺の街路整備は進んでいるものの、対象地域の地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は和歌山市の圏域。需要者は和歌山市内の居住者が中心であるものの、特に農業従事者や地縁的選好性を有 する個人が中心となる。和歌山県津波浸水想定図では近接する北東部までは浸水想定内だが、対象地域は浸水想定外の エリアである。農地を転用して宅地化した住宅地の方が人気があるため、既成住宅地域内の不動産需要は減少傾向にあ る。土地については５００万円程度、新築の戸建住宅にあっては２，５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 類似地域において取引時点の比較的新しい信頼性ある４事例を選択することができた。農家住宅が多い既成住宅地域で あり、周辺に賃貸アパート等の収益物件は見られない。不動産取引は自用での取引が中心で賃貸市場が成熟していない ため収益還元法の適用は見送った。代表標準地との検討を踏まえ、市場における実証的価格である取引事例比較法によ る比準価格をもって鑑定評価額を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和歌山 -43                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,100 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [104.0] 100 [115.8] [103.0] 100 17,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 和歌山市は災害ハザードエリアを多く抱える が、災害前の防災集団移転促進事業は市や住 民の費用負担や跡地利用の問題等から進捗し ていない。 旧来からある農家住宅が多い地域であり、対 象地域のような既成住宅地域に存する不動産 の需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％