令和6年1月15日　提出 和歌山 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和歌山 -43 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　藍畑　幾子   TEL.

鑑定評価額 6,720,000 円  １㎡当たりの価格 20,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和歌山市栗栖字松本４８６番外 ②地積 　(㎡) 336   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ1 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南2.5m市道 水道 田井ノ瀬 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 　基準方位　北　２ ．５ｍ市道 交通 施設 田井ノ瀬駅南西方 1.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の農家住宅地域で、周辺では農地も介在しているが、宅地開発の動きはない。今後も同様の住環境が維持さ れると予測する。地域外からの需要は少なく、地価水準はやや弱含み傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は和歌山市郊外の農家住宅地域乃至既成住宅地域である。主たる需要者は地元居住者等に限定され、地域外 からの参入はほとんどない。市街化調整区域内の農家住宅地域で取引量は少なく、取引される規模もまちまちであるた め、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。又、新築の戸建物件についても取引がほとんどないため、中心価格 帯の把握はできない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が支配的な農家住宅地域で、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。主たる需 要者は、自用目的で取引市場に参加することから、価格牽連性を有する取引事例から試算した比準価格の説得力は高い と判断する。よって、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格をもって、上記のとおり鑑定評価額を決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生産年齢人口は減少しており、転出者も増加 している。一方、世帯数は増加しており、新 設住宅着工件数はこのところ回復している。 店舗が散在している幹線道路背後の農家住宅 地域である。地縁的取引で支えられている農 家集落地域の市場性は低い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％