令和6年1月15日　提出 和歌山 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和歌山 -29 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　有本　幸男   TEL.

鑑定評価額 7,950,000 円  １㎡当たりの価格 58,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和歌山市西小二里１丁目６２０番１０ ｢西小二里１－１－１２｣ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南2.3m私道 水道、ガス、下水 和歌山港 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北２．３ ｍ私道 交通 施設 和歌山港駅南東方 3.1km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が多い既成住宅地域である。特別な変動要因は無く、今後も同様の住環境を維持するものと予測 する。街路条件が劣り利便性に優れず、需要は弱く地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、和歌山市の住宅地域を圏域とする。需要者の中心は、和歌山市の居住者が大部分を占めるものと思われ る。和歌山市の中心部に近いが、旧来からの既成住宅地域であり街路の幅員が狭く、利便性の面で選好度が劣るため、 需要は弱含みである。土地は８００万円程度、新築の戸建物件は２，０００万円程度の物件が需要の中心となっている 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、狭い私道沿いに小規模一般住宅が多い既成住宅地域である。自用目的での取引が支配的であり、賃貸市場 が未成熟である。また規模から判断して、収益性に優れる賃貸物件の建設を想定することは非現実的である。従って、 収益価格は試算せず、当該地域の市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用して、代表標準地との検討 を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和歌山 -23                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 89.7] [104.0] 100 58,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の緩やかな回復の中、建築資材の高騰等 、物価高が和歌山市内の住宅需要に大きな影 響を与えている一方、地価の下落幅は概ね縮 小傾向にある。 和歌山市の中心部に近いが、旧来からの住宅 地域で道路幅員が狭く、街路条件に優れない 。新規分譲住宅に比べ、競争力が劣り需要は 弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +17.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 -29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％