令和6年1月15日　提出 和歌山 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和歌山 -25 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　名手　孝和   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 65,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和歌山市内原字下浜９３０番２２ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 西6m市道 水道、下水 黒江 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 黒江駅西方 1.9km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ古い分譲住宅地域であり、地域要因は安定的と判断され、今後も同様の環境を維持し ていくと見られる。地価は横這い傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、概ね和歌山市の住宅地域程度と把握される。需要者の中心は、和歌山市内に居住する個人である 。既成の住宅地域であり、和歌山市中心部から離れた位置に存するが、施設接近性等の環境要因の良さから需要は安定 的と見られる。土地は１，１００～１，２００万円程度、新築戸建物件は２，４００～２，５００万円程度が需要の中 心価格帯であると把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、自用目的による取引が大半を占める。また、賃貸需要が殆どなく賃貸 市場が未成熟であるため、収益還元法は適用出来なかった。現在の市場環境から投機的要因の介入は見当たらず、当該 地域の市場の実態を反映した実証的で説得性の高い比準価格の規範性は高いものと判断される。よって、比準価格を採 用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復傾向にあるが、和歌山市 内においては、業種間での景況格差が大きく 、回復力に弱さが見られる。 和歌山市南部のなかでも商業施設への接近性 等、利便性が良いため、河川に近いながらも 需給関係は安定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％