令和6年1月15日　提出 和歌山 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和歌山 -21 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　浪花　光紀   TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 64,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和歌山市神前字曽根田７番８外 ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い分譲住宅地域 東6m市道 水道 神前 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道　 交通 施設 神前駅北東方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅等が多い住宅地域であり、地域要因に特別な変動はなく、今後も同様の環境を維持するものと思料され る。地価水準は、若干の上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、和歌山市の住宅地域の圏域である。需要者の中心は、同一需給圏に地縁性を持つ個人が殆どを占めるも のと考える。一般住宅等が多く見られる住宅地域であり、幹線道路からの連続性はやや劣るものの、市中心部に近く、 幅員もやや広いため、需要は安定している。価格帯については、土地は１５０㎡程度で１，０００万円程度、新築の戸 建物件は２，８００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 岡崎団地の北方に位置する中規模一般住宅が多い住宅地域であり、自己使用目的での取引が中心であると思料される。 また、第１種低層住居専用地域であり、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と判断されるため、収益価格は試算しなか った。従って、市場参加者の行動及び代表標準地との検討等を踏まえた結果、信頼性のある取引事例を基礎とし市場の 実態を反映した比準価格をもって、専門職業家としての良心に従い、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和歌山 -23                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 79.7] [102.0] 100 64,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 先行きの不透明感等もあり、居住環境で劣る 地域の需要は依然やや弱含みであるが、居住 環境の良好な地域を中心に需要が回復してい る。 岡崎団地の北方に位置する住宅地域で、幹線 道路からの連続性はやや劣るものの、市中心 部に近く、幅員もやや広いため、地価は若干 の強含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％