令和6年1月15日　提出 和歌山 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和歌山 -15 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　藍畑　幾子   TEL.

鑑定評価額 4,820,000 円  １㎡当たりの価格 46,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和歌山市向字高屋敷４５番１２ ②地積 　(㎡) 104   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中小規模の戸建住宅 が建ち並ぶ分譲住宅 地域 北6m私道 水道 東松江 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 　基準方位　北　６ ｍ私道 交通 施設 東松江駅北東方 2.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域である。地域要因に特別な変動はなく、同様の住環境が維持されると予測 する。利便性は良いが、古い分譲住宅地域で市場競争力が弱く、地価はやや弱含み傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は和歌山市北部の住宅地域。需要者の中心は和歌山市の居住者である。周辺の幹線道路沿いに商業施設等の 集積が進み、利便性の向上が認められる地域といえるが、区画整然とした新規の分譲住宅地域に比べ、既存の分譲住宅 地域に対する需要は弱く、土地の選別化が認められる。土地で５００万円程度、新築の戸建物件で２，０００万円台前 半が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場の実態を反映した規範性の高い価格である。尚、周辺では共同住宅も見受けられたが、標準地の規模の 制約から、市場性のある賃貸住宅の敷地には適合しないと判断し、収益還元法を非適用とした。当該地域の地価は、自 用の戸建住宅地としての需給関係によって形成されているため、多数の取引事例により試算を行った比準価格の説得力 は高いと判断する。よって、比準価格をもって上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　和歌山（県） -30           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     46,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生産年齢人口は減少しており、転出者も増加 している。一方、世帯数は増加しており、新 設住宅着工件数はこのところ回復している。 学校や商業施設の配置の状態は比較的良好で あるが、供給処理施設の整備の状態が劣る既 存の分譲住宅地域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％ -0.4 ％