令和6年1月15日　提出 和歌山 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和歌山 -14 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　名手　孝和   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 29,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和歌山市松江東２丁目１０７４番２ ｢松江東２－１－２０｣ ②地積 　(㎡) 402   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ1 古くからの一般住宅 が多い既成住宅地域 南3.5m市道 水道、ガス 中松江 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３．５ ｍ市道 交通 施設 中松江駅南東方 750m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ古くからの既成住宅地域であり、地域要因に大きな変動は見られない。今後も同様の住環境 を維持するものと判断される。地価は底値で安定化してきているが、下落傾向が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、概ね和歌山市の住宅地域程度と把握される。需要者の中心は、和歌山市内に居住する個人である 。古くからの既成住宅地域であり、街路条件がやや悪く、生活利便性が劣ることから、選好性が低く、需要は弱い状態 である。土地は２００㎡で６００万円前後、新築戸建物件は２，０００万円前後が需要の中心価格帯であると把握され る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 古くからの一般住宅が多い既成住宅地域であり、自己使用目的による取引が支配的である。また、共同住宅の需要が殆 どなく、賃貸市場が未成熟であり、市場性のある共同住宅を想定することは非現実的であるため、収益還元法は適用出 来なかった。本件においては、市場の実態を適正に反映した実証的で説得性の高い比準価格を採用し、代表標準地との 検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和歌山 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,100 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [102.0] 100 [158.1] [104.0] 100 29,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復傾向にあるが、和歌山市 においては経済基盤の弱さから回復力に弱さ が見られる。 街路条件がやや悪く、生活利便性も劣ること から、住宅地としての選好性は低く、需要は 弱い状態である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +9.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％