令和6年1月15日　提出 和歌山 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和歌山 -8 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　船木　博央   TEL.

鑑定評価額 5,140,000 円  １㎡当たりの価格 47,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和歌山市榎原字九鷹１１１番３５ ②地積 　(㎡) 109   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 北東6m道路 水道、ガス、下水 中松江 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 道路 交通 施設 中松江駅北方 750m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が多い地域であり、地域の標準的使用に変化はない。今後もこの状況が続くものと予測する。昨今の建 築費高騰は地域の不動産需要へ影響を与える可能性がある。地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は和歌山市の圏域。需要者は和歌山市内の居住者がほとんどを占める。和歌山県津波浸水想定図では浸水想 定内のエリアである。約２００ｍ北へ行くと幹線道路沿いに店舗が建ち並び利便性は高い。市内北部の住宅地域であり 、地価水準は和歌山市内の中心部より安いものが多いが競合する開発造成地が多く見られる。土地は５００万円程度、 新築の戸建住宅にあっては２，５００万円まで程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法においては類似地域において、特段事情のない信頼性ある５事例を選択することができた。自己利用が 中心の住宅地域であるため、近隣地域に対象標準地程度の規模の収益物件は見当たらない。よって、収益還元法の適用 は見送った。市場における実証的価格である取引事例比較法による比準価格を妥当と認め、代表標準地との検討を踏ま え、鑑定評価額を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和歌山 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,100 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [ 96.0] [101.0] 100 47,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 和歌山市内において幹線道路の街路整備が進 み、その周辺の利便性の高まった土地の選好 性が強くなっている。 大幅な変動要因はなく一定の不動産需要があ る地域だが、周辺に競合する新規の分譲住宅 地域が増えつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％