令和6年1月15日　提出 和歌山 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和歌山 -2 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　西本　隆文   TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 70,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和歌山市栄谷字城谷９７６番２４６ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 丘陵地の大規模分譲 住宅地域 北6m市道 水道、ガス 和歌山大学前 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   140 ｍ、南    50 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 宅造規制区域 街 路 基準方位　北６ｍ　 市道 交通 施設 和歌山大学前駅南東方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が区画整然と建ち並ぶ丘陵地に存する大規模分譲住宅地であり、地域要因に特別な変動はなく、今後も 同様の住環境を維持するものと予測される。地価水準は若干上昇傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、和歌山市の住宅地域の圏域。需要者は和歌山市内の居住者が大部分を占めるものと思われる。市内中心 部からはやや離れるが、区画整然とした大規模分譲住宅地域であり、大規模商業施設や駅へも近く、利便性と居住環境 に優れることから需要は底堅い。土地は１，２００万円前後、新築の戸建物件は３，５００万円程度の物件が需要の中 心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が建ち並ぶ丘陵地に存する区画整然とした大規模分譲住宅地域であり、自用目的での取引が中心である。また 周辺には賃貸物件がなく、規模の観点からも共同住宅を想定することが非現実的であるため、収益還元法は適用しなか った。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、専門職業家としての良心に従い、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和歌山 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,500 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [102.0] 100 [ 67.2] [100.0] 100 70,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全般的に地価は回復傾向にあるが、一般物価 水準の上昇による通貨価値の下落も反映され ており、宅地需要の増加とは直接的には結び つかない。 丘陵地に存する居住環境良好な大規模分譲住 宅地域であり、津波災害リスクの懸念が無く 、需要は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％