別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
下市 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
下市 5-1 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　上山　英雄   TEL.
鑑定評価額 5,660,000 円  １㎡当たりの価格 31,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 吉野郡下市町大字下市１８７番１
 ②地積
　(㎡)		 178  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）

1:3		 店舗兼住宅

Ｗ2		 小売店舗が並ぶ国道
沿いの既成商業地域
 東7m国道 水道 下市口

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ７ｍ　国道 交通

施設		 下市口駅南方

1.7km		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いの小売店舗が建ち並ぶ商業地域であり、閉鎖店舗も見受けられ繁華性は低下傾向で推移すると予測され
る。地価は依然としてやや弱含みで推移すると思われる。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      9,630 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね下市町を中心に周辺市町村で、比較的狭い商圏を基礎に成り立つ商業収益に関して代替性を有する圏
域である。用途性に注目すれば需要者は奈良県中南部に広がるが、地縁性を持つ個人事業者が中心で圏外からの流入は
ほとんどない。旧来の商店街は郊外型店舗へ顧客が流出しており、経営者の老齢化等で店舗の閉鎖が増加し需要は弱含
みで推移している。画地規模がさまざまであるため、取引の中心となる価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺は小規模な小売店舗が並ぶ国道沿いの商業地域であるが、過疎化の影響もあり閉鎖店舗が増加し
ている。商業事業者向けの賃貸市場の熟成度は総じて低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価
格は低位に算出されたものと思われる。一方、比準価格は信頼性の高い事例から求められ規範性が高い。よって、収益
価格は参考程度にとどめ、比準価格を標準に、類似する標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　吉野 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     34,200 円／㎡		 [ 96.8]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 [100.0]
100		 31,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     33,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地場産業の衰退等で過疎化が進んでおり、商
圏の狭い町の商店街は不振で店舗の撤退が増
加している。不動産の需要は減退傾向が持続
している。

小売り店舗が並ぶ国道沿いの既成商業地域で
あり、地域要因について特段の変動は認めら
れない。地価動向は依然として下落基調にあ
る。

個別的要因について特段の変動は認められな
い。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 下市 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 河合Ｌ

-104		 北葛城郡河合町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東12m県道、
中間画地
｢調区｣ 

(70,400)
b 葛城Ｅ

-108		 葛城市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m国道、
南8m、角地
｢調区｣ 

(70,400)
c 葛城Ｄ

-102		 葛城市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東21.1m国道、
南1.7m、角地
１住居

(60,200)
d 大和高田Ｌ

-202		 大和高田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東3.4m市道、
中間画地
商業
高度地区最高31m
(80,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
43,165  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
44,982 		 100
[ 138.2]
32,548 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
32,500 
b (　           ) 
46,730  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
45,768 		 100
[ 147.0]
31,135 
31,100 
c (　           ) 
43,228  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
43,979 		 100
[ 143.5]
30,647 
30,600 
d (　           ) 
11,863  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[  60.0]		 100
[  70.0]
27,935 		 100
[  83.9]
33,296 
33,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +36.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +37.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     31,800 円／㎡]  



下市 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため適用不可と判断した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,392,180 
246,113 
1,146,067 
1,059,680 
86,387 		 （　0.9724）
84,003 		 （  5.2 -  0.3 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      1,714,347 円　　　　（　      9,630 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
下市 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅 55.00 ＬＳ2 110.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   200 ％   200 ％   178 ㎡      7.0 m x   23.0 m  前面道路：国道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＬＳ造２階建店舗兼住宅（１階店舗、２階住宅） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 店舗兼住宅の１棟貸し
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
55.00 
100.0 
55.00 
1,283 
70,565 		 5.0  352,825 
2.0  141,130 

 2～ 2		 住宅
55.00 
100.0 
55.00 
950 
52,250 		 2.0  104,500 
1.0  52,250 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
110.00 
100.0 
110.00 

122,815 		 457,325 
193,380 
⑨年額支払賃料        122,815 円　×　12ヶ月　＝　       1,473,780 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,473,780 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       122,324 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,351,456 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           457,325 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,194 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          193,380 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　          36,530 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,392,180 円　　　　（　         7,821 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ広陵Ｇ（賃）
　　　　-154		 1,491  
(   1,443) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[119.0]		 100
[100.0]
1,253 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,332 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,283 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｓ香芝Ｆ（賃）
　　　　-2		 1,754  
(   1,750) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[124.0]		 100
[100.0]
1,415 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
下市 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 59,200 円  　　　　     14,800,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 44,213 円  　　　        1,473,780　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        9,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      103,600 円  　　　　     14,800,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        14,800 円  　　　　     14,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        14,800 円  　　　　     14,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         246,113 円　（　　　　　　         1,383 円／㎡）　　（経費率　　  17.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9724    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 14,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 131,000 円／㎡　×　     110.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0716     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0575 ×　 40 ％　＋　0.0703 ×  35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,059,680 円  
（　　　　　         5,953 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,392,180 円      
②総費用 246,113 円      
③純収益　①－② 1,146,067 円      
④建物等に帰属する純収益 1,059,680 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 86,387 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 84,003 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          472 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,714,347 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       9,630 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 下市 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奈良県吉野郡下市町大字下市１８７番１
 1503000355685-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
下市 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
下市 5-1 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　田和　聰   TEL.
鑑定評価額 5,660,000 円  １㎡当たりの価格 31,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 吉野郡下市町大字下市１８７番１
 ②地積
　(㎡)		 178  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）

1:3		 店舗兼住宅

Ｗ2		 小売店舗が並ぶ国道
沿いの既成商業地域
 東7m国道 水道 下市口

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ７ｍ国道 交通

施設		 下市口駅南方

1.7km		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は小売店舗が並ぶ国道沿いの既成商業地域であり、地元商店街の衰退に併せて商業繁華性が徐々に減退
すると思われる。地元住民中心の顧客は大淀町・五條市方面への流出が著しく地価水準は下落傾向と予測。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      9,450 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は奈良県中南部の下市町及び周辺市町の集落周辺における商業地域の存する範囲。需要者は地縁を有する地
元の個人事業主等が中心と思われる。地積は１５０～２００㎡程度が中心と思われるが、取引が相当に少なく中心とな
る価格帯を見出すことは困難である。商業繁華性の衰退著しい地域であり需要は低調。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺では業務用不動産の賃貸は少なく、店舗併用住宅が中心とみられるが商業繁華性の衰退を受けて
賃料水準も低水準で停滞しており、結果として収益価格は低めに試算された。よって特性の類似する周辺の取引事例を
中心に求めた比準価格を標準に、収益価格については参考に留め、類似の標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記
の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　吉野 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     34,200 円／㎡		 [ 96.8]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 [100.0]
100		 31,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     33,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 吉野川以南の村落地域の入口に位置しており
町内に駅がなく大型商業施設の整備もないこ
とから生活利便は低く地価は下落傾向で推移
。

近隣地域は小売店舗が並ぶ国道沿いの既成商
業地域であり商業繁華性の衰退が著しく需要
は低調。


画地規模が標準的な整形地であり選好性・代
替性に特段の低下は認められない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 下市 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 下市Ｃ

-102		 吉野郡下市町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東3.6m町道
、中間画地
準工

(60,200)
b 御所Ｃ

-202		 御所市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
東1.5m、
二方路
近商
高度地区最高20m
(60,200)
c 高取Ｄ

-102		 高市郡高取町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西4.5m町道
、南東1.7m、
二方路
近商
高度地区最高20m
(80,200)
d 五條Ｂ

-401		 五條市

 更地


   
（　          ） 		 台形 東5.7m市道、
北5.8m、角地
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
12,115  		 100
[ 100.0]		 [  96.1]
100		 100
[  60.0]		 100
[ 101.0]
19,212 		 100
[  62.3]
30,838 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
30,800 
b (　           ) 
31,354  		 100
[ 100.0]		 [  96.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
30,288 		 100
[  93.4]
32,428 
32,400 
c (　           ) 
25,208  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
23,553 		 100
[  80.2]
29,368 
29,400 
d (　           ) 
32,800  		 100
[ 100.0]		 [  91.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
28,952 		 100
[  87.4]
33,126 
33,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     31,800 円／㎡]  



下市 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の商業地域であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,448,388 
246,338 
1,202,050 
1,117,200 
84,850 		 （　0.9711）
82,398 		 （  5.2 -  0.3 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      1,681,592 円　　　　（　      9,450 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
下市 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅 55.00 ＬＳ2 110.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   200 ％   200 ％   178 ㎡      7.0 m x   23.0 m  前面道路：国道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階は住宅の店舗兼住宅 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸しを想定した
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
55.00 
100.0 
55.00 
1,260 
69,300 		 2.0  138,600 
2.0  138,600 

 2～ 2		 住宅
55.00 
100.0 
55.00 
1,050 
57,750 		 2.0  115,500 
2.0  115,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
110.00 
100.0 
110.00 

127,050 		 254,100 
254,100 
⑨年額支払賃料        127,050 円　×　12ヶ月　＝　       1,524,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金が担保。計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,524,600 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       126,542 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,398,058 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           254,100 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,330 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          254,100 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　          48,000 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,448,388 円　　　　（　         8,137 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ大淀Ｌ（賃）
　　　　-101		 834  
(     806) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 76.0]		 100
[ 80.0]
1,247 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,305 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,260 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｓ下市Ａ（賃）
　　　　-1		 926  
(     926) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 80.0]
1,362 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
下市 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 58,800 円  　　　　     14,700,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 45,738 円  　　　        1,524,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        9,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      102,900 円  　　　　     14,700,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        14,700 円  　　　　     14,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        14,700 円  　　　　     14,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         246,338 円　（　　　　　　         1,384 円／㎡）　　（経費率　　  17.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 14,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 130,000 円／㎡　×　     110.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0760     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0604 ×　 40 ％　＋　0.0797 ×  35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,117,200 円  
（　　　　　         6,276 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,448,388 円      
②総費用 246,338 円      
③純収益　①－② 1,202,050 円      
④建物等に帰属する純収益 1,117,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 84,850 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 82,398 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          463 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,681,592 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       9,450 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 下市 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奈良県吉野郡下市町大字下市１８７番１
 1503000355685-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考