別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
下市 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
下市 -2 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　田和　聰   TEL.
鑑定評価額 8,080,000 円  １㎡当たりの価格 12,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 吉野郡下市町大字阿知賀２１１０番外
 ②地積
　(㎡)		 626  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(70,400)

（その他）
宅造工事規制区域


(70,240)

1:1		 住宅

Ｗ2		 農家住宅が建ち並ぶ
既成住宅地域
 南東3.3m町道、南西側道 水道 下市口

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       620 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ３．３ｍ町道 交通

施設		 下市口駅南東方

2.1km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(70,240)
宅造工事規制区域
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり今後も現在の住環境を維持するものと思われる。周辺街路が
狭小な集落地域で生活利便も低く地価水準は下落傾向で推移するものと予測。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の農家住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は近鉄吉野線・南大阪線・ＪＲ和歌山線等沿線及び吉野川以南の村落地域の住宅地域の存する圏域。需要者
は圏内の地元住民にほぼ限定される。地積は６００～６５０㎡程度が多く中心価格帯は土地のみで８００万～９００万
円程度、土地建物一体の総額は中古物件が中心で把握は困難。周辺街路の狭小な既成住宅地域で生活利便もやや悪く需
要は低調推移。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地元住民中心の既成集落である事から自用が中心と思われ、また
市街化調整区域に存するなど法規制が厳しく、新規の賃貸住宅建築を想定することが困難である事から収益還元法は適
用せず、比準価格を標準に類似の標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　奈良大淀 -6                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     13,500 円／㎡		 [ 97.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.9]		 [100.0]
100		 13,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     13,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 吉野川以南の村落地域の入口に位置しており
町内に駅がなく大型商業施設の整備もないこ
とから生活利便は低く地価は下落傾向で推移
。

近隣地域は農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
で周辺街路狭小で生活利便も低く需要は低調
推移。


画地規模が標準的な整形地であり選好性・代
替性に特段の低下は認められない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 下市 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 下市Ｃ

-1		 吉野郡下市町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5m県道、
西4m、角地
都計外 
土砂災害警戒区域
b 吉野Ｉ

-201		 吉野郡吉野町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7m国道、
東4.5m、
西0.9m、
三方路
都計外 
自然公園法
c 吉野Ｆ

-101		 吉野郡吉野町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東9.5m国道
、南西6.5m、
角地
都計外 
自然公園法
d 奈良大淀Ｅ

-101		 吉野郡大淀町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西5.6m県道
、中間画地
｢調区｣ 

(70,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
13,934  		 100
[ 100.0]		 [  98.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
13,520 		 100
[  98.4]
13,740 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
13,700 
b (　           ) 
10,256  		 100
[ 100.0]		 [  95.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
9,612 		 100
[  80.9]
11,881 
11,900 
c (　           ) 
10,400  		 100
[ 100.0]		 [  95.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.6]
12,210 		 100
[  80.9]
15,093 
15,100 
d (　           ) 
14,000  		 100
[ 100.0]		 [  96.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
13,482 		 100
[ 115.1]
11,713 
11,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     12,900 円／㎡]  



下市 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の集落地域であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 対象標準地が存する近隣地域は農家住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域であるが、地元住民中心の既成集落地域であ
り自用が中心であることに加え、市街化調整区域に存するなど法規制が厳しく新規の賃貸住宅建築想定が困難で
ある事から収益還元法は適用しない。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 下市 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奈良県吉野郡下市町大字阿知賀２１１０番
 1503000347549-0000
2 　奈良県吉野郡下市町大字阿知賀２１１１番１
 1503000347550-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
下市 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
下市 -2 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　上山　英雄   TEL.
鑑定評価額 8,080,000 円  １㎡当たりの価格 12,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 吉野郡下市町大字阿知賀２１１０番外
 ②地積
　(㎡)		 626  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(70,400)

（その他）
宅造工事規制区域


(70,240)

1:1		 住宅

Ｗ2		 農家住宅が建ち並ぶ
既成住宅地域
 南東3.3m町道、南西側道 水道 下市口

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       620 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ３．３ｍ　町道 交通

施設		 下市口駅南東方

2.1km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(70,240)
宅造工事規制区域
⑤地域要因の将
　来予測		 農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因に大きな変化は見られず、当面は現状のまま推移すると予測
される。地価水準は依然として下落傾向が続くものと思われる。
(3)最有効使用の判定 低層の農家住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね下市町を中心に周辺市町村の圏域で、近鉄吉野線、御所線及びＪＲ和歌山線等の各沿線の住宅地域で
ある。需要者の中心は地元の居住者で外部からの転入者はほとんどない。近隣地域及びその周辺は、市街化調整区域に
存する農家住宅を中心とする既成住宅地域で、若年層の流出で高齢化率が高く過疎化が進んでおり需要は低調である。
画地規模がさまざまであるため、取引の中心となる価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺は、最寄駅から遠隔に位置する市街化調整区域の農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、収益
物件はほぼ皆無で、賃貸需要は認められないことから、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は同一需給圏内
の取引事例から競争代替性の認められる事例を選択して求められており、補修正も適切で規範性は高い。したがって、
市場性を反映した比準価格を採用し、類似の標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　奈良大淀 -6                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     13,500 円／㎡		 [ 97.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 [100.0]
100		 12,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     13,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は減少傾向で高齢化が進行している。主
たる産業である林業の不振の影響を受け、地
方経済の低迷は長期化し、不動産の需要は低
迷している。

農家住宅を中心とする市街化調整区域内の住
宅地域であり、地域要因について特段の変動
は認められない。地価動向は依然として下落
基調にある。

個別的要因について特段の変動は認められな
い。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 下市 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 下市Ｃ

-1		 吉野郡下市町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5m県道、
西4m、角地
都計外 
土砂災害警戒区域
b 吉野Ｉ

-201		 吉野郡吉野町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7m国道、
東4.5m、
西0.9m、
三方路
都計外 
自然公園法
c 大淀Ｌ

-6		 吉野郡大淀町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東4.6m私道、
中間画地
１住居

(60,184)
d 明日香Ｅ

-204		 高市郡明日香村

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北3.2m村道、
南1.8m、
二方路
｢調区｣ 
風致地区
古都保存地区
(30,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
13,934  		 100
[ 100.0]		 [  98.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
13,520 		 100
[  99.6]
13,574 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
13,600 
b (　           ) 
10,256  		 100
[ 100.0]		 [  95.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
9,612 		 100
[  76.2]
12,614 
12,600 
c (　           ) 
17,408  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
17,285 		 100
[ 138.7]
12,462 
12,500 
d (　           ) 
17,663  		 100
[ 100.0]		 [  98.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
16,970 		 100
[ 123.9]
13,697 
13,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     12,900 円／㎡]  



下市 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため適用不可と判断した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 近隣地域及びその周辺は、最寄駅から遠隔に位置する市街化調整区域の農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり
、収益物件はほぼ皆無で、賃貸需要は認められないことから、収益還元法の適用は断念した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 下市 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奈良県吉野郡下市町大字阿知賀２１１０番
 1503000347549-0000
2 　奈良県吉野郡下市町大字阿知賀２１１１番１
 1503000347550-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考