令和6年1月15日　提出 奈良大淀 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良大淀 -3 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　高垣　直記   TEL.

鑑定評価額 3,240,000 円  １㎡当たりの価格 18,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吉野郡大淀町大字越部１３７３番１０ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 宅造工事規制区域 (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が密集する 既成住宅地域 北3.2m町道 水道、下水 越部 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、　　３ ．２ｍ町道 交通 施設 越部駅北東方 600m 法令 規制 １住居 (60,160) 宅造工事規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は一般住宅が密集する既成住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず、当面は現状の まま推移するものと予測する。地価水準については下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大淀町及びその周辺市町村における街路が整然とした住宅地域と把握した。需要者の中心は、同一需給圏 内の居住者によるものが大半であり、圏外からの転入者は少ない。大淀町は人口減少や高齢化の進行が顕著となってお り、取引件数は低位で推移している。新築の物件はほとんど見られないため把握は困難であるが、需要の中心となる価 格帯は、同程度の規模の土地で３２０万円前後と把握した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は、一般住宅が密集する住宅地域で、自用目的での取引が支配的であり、賃貸市場が形成されて いないため、収益還元法の適用は断念した。以上より、居住の快適性が重視される住宅地域であるため、市場性を反映 した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良大淀 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,700 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [101.0] 100 [126.8] [100.0] 100 18,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当町は産業基盤である林業が衰退し、人口の 減少や高齢化等の問題が継続しており、取引 需要も低調であるため、地価は下落傾向で推 移している。 一般住宅が密集する既成住宅地域である。価 格形成要因に影響を及ぼすような地域要因の 変動はなく、地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％