令和6年1月15日　提出 奈良大淀 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良大淀 -1 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　竹村　牧   TEL.

鑑定評価額 4,460,000 円  １㎡当たりの価格 25,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吉野郡大淀町大字下渕９４３番３ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,172) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に公共 用建物も見られる住 宅地域 南4.3m町道 水道、下水 下市口 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 土砂災害警戒区域に指定され ている。 街 路 基準方位北４．３ｍ 町道 交通 施設 下市口駅東方 500m 法令 規制 １住居 (60,172) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域及びその周辺は、一般住宅の中に公共用建物も見られる住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化 は考えられず、当面は現状を維持するものと予測する。地価水準については下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大淀町及びその周辺市町村における一般住宅を中心とした住宅地域と把握した。需要者の中心は、地元居 住者によるものが大半であり、圏外からの転入者は少ない。圏域全体的に経済状況の回復が鈍いことから需要は依然弱 い状況にある。新築の物件はほとんど見られないため把握は困難であるが、需要の中心となる価格帯は、同程度の規模 の土地で４６０万円程度と把握した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は、一般住宅の中に公共用建物も見られる住宅地域である。不動産市場は自己使用目的の取引に ほぼ限定され、賃貸市場が形成されていないため、収益還元法の適用は断念した。以上より、居住の快適性が重視され る住宅地であるため、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良大淀 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,700 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [101.0] 100 [ 92.4] [104.0] 100 25,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当町は産業基盤である林業が衰退し、人口の 減少や高齢化等の問題が継続しており、取引 需要も低調であるため、地価は下落傾向で推 移している。 一般住宅の中に公共用建物も見られる住宅地 域である。価格形成要因に影響を及ぼすよう な地域要因の変動はなく、地価は下落傾向に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　  -0.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％