別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
吉野 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
吉野 5-1 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　奥田　幸助   TEL.
鑑定評価額 21,500,000 円  １㎡当たりの価格 33,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 吉野郡吉野町大字上市１５１番５
 ②地積
　(㎡)		 649  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）
土砂災害警戒区域

1.2:1		 銀行

ＲＣ2		 店舗、金融機関等が
建ち並ぶ路線商業地
域		 南8m国道 水道、下水 大和上市

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       650 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 土砂災害警戒区域に指定され
ている。		 街

路		 ８ｍ国道　　　　　
　　　　　　		 交通

施設		 大和上市駅東方

1.1km		 法令

規制		 近商
(80,200)
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、金融機関等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、価格に影響する地域要因の変化は見られず、今後も現状を
維持するものと判断される。地価は現下の地域動向等から、継続的な下落基調にて推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     14,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は奈良県中南部の幹線道路沿いを中心とした商業地域の圏域。需要者は当町に地縁を有する個人業者、地元
事業者等が中心で、圏外からの進出はあまり認められない。周辺町村を結ぶ国道沿いに位置するが、顧客は地元住民主
体で商圏は比較的狭く、地域経済の低迷に起因する背後地域の人口減少、消費支出の低迷等により、商業地としての競
争力は低下傾向で、需要は弱含んでいる。画地規模が様々で取引も少なく、需要の中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺は店舗等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域であるが、賃貸市場としての熟成の程度、収益性による
価格形成の程度は低位であり、収益価格の規範性は相対的に劣るものと思料される。一方、比準価格は、同一需給圏内
に存する商業地に係る取引事例を採用して求めたもので市場性を反映しており規範性は高い。したがって、本件では比
準価格を重視し、収益価格は参考程度に留め、類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　下市 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     33,000 円／㎡		 [ 96.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 [100.0]
100		 33,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     34,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 町の総人口は減少傾向が継続、生産年齢人口
の落ち込みも大きい。基幹産業である木材関
連産業が長期に亘り低迷。不動産需要は低調
に推移している。

幹線道路沿いに店舗、金融機関等が建ち並ぶ
商業地域で、価格形成要因に影響を及ぼす地
域要因の変動は見られない。地価は下落傾向
が継続している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-3.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 吉野 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 五條Ｇ

-201		 五條市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東15m市道、
南3m、角地
近商

(70,200)
b 御所Ｉ

-2		 御所市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7.5m県道、
西2.2m、
二方路
１住居
高度地区15m
(60,200)
c 五條Ｂ

-301		 五條市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西10m国道、
北3.3m、角地
準住居

(60,200)
d 五條Ｆ

-8		 五條市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西14.3m国道、
東3.5m、
二方路
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
23,661  		 100
[ 100.0]		 [  95.1]
100		 100
[  70.0]		 100
[  96.0]
33,485 		 100
[ 101.7]
32,925 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
32,900 
b (　           ) 
28,087  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
31,083 		 100
[  89.3]
34,807 
34,800 
c (　           ) 
16,756  		 100
[ 100.0]		 [  92.3]
100		 100
[  60.0]		 100
[ 102.0]
25,271 		 100
[  76.2]
33,164 
33,200 
d (　           ) 
14,821  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  82.6]
17,728 		 100
[  56.2]
31,544 
31,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -42.0
画地　　　　 -17.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     33,100 円／㎡]  



吉野 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,352,713 
1,017,624 
4,335,089 
3,832,400 
502,689 		 （　0.9468）
475,946 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      9,518,920 円　　　　（　     14,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
吉野 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 200.00 ＬＳ2 400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商
土砂災害警戒区域
 80 ％   200 ％   200 ％   649 ㎡     27.8 m x   23.5 m  前面道路：国道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＬＳ造２階建・店舗兼事務所（１階店舗、２階事務所）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 店舗兼事務所の一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
200.00 
100.0 
200.00 
1,253 
250,600 		 5.0  1,253,000 
2.0  501,200 

 2～ 2		 事務所
200.00 
100.0 
200.00 
1,089 
217,800 		 5.0  1,089,000 
2.0  435,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
400.00 
100.0 
400.00 

468,400 		 2,342,000 
936,800 
⑨年額支払賃料        468,400 円　×　12ヶ月　＝　       5,620,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,620,800 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       466,526 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,154,274 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,342,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,476 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          936,800 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　         176,963 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,352,713 円　　　　（　         8,248 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ広陵Ｇ（賃）
　　　　-154		 1,491  
(   1,443) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,297 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,301 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,253 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｓ河合Ｉ（賃）
　　　　-104		 1,657  
(   1,624) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[127.0]		 100
[100.0]
1,305 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
吉野 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 214,400 円  　　　　     53,600,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 168,624 円  　　　        5,620,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      152,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      375,200 円  　　　　     53,600,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        53,600 円  　　　　     53,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        53,600 円  　　　　     53,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,017,624 円　（　　　　　　         1,568 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9468    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 53,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 130,000 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0715     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0711 ×  35 ％　＋ 0.0965 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,832,400 円  
（　　　　　         5,905 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,352,713 円      
②総費用 1,017,624 円      
③純収益　①－② 4,335,089 円      
④建物等に帰属する純収益 3,832,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 502,689 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 475,946 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          733 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,518,920 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      14,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 吉野 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奈良県吉野郡吉野町大字上市１５１番５
 1503000397555-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
吉野 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
吉野 5-1 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　上山　英雄   TEL.
鑑定評価額 21,500,000 円  １㎡当たりの価格 33,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 吉野郡吉野町大字上市１５１番５
 ②地積
　(㎡)		 649  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）
土砂災害警戒区域

1.2:1		 銀行

ＲＣ2		 店舗、金融機関等が
建ち並ぶ路線商業地
域		 南8m国道 水道、下水 大和上市

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       650 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ８ｍ国道　　　　　
　　　　　　		 交通

施設		 大和上市駅東方

1.1km		 法令

規制		 近商
(80,200)
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、金融機関等が建ち並ぶ路線商業地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず現状のまま推移す
るものと予測される。地価は依然として弱含みと思われる。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     13,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は吉野町を中心に周辺市町村の幹線沿いの商業地域であり、用途性に注目すれば奈良県中南部に広がる。需
要者は地元事業者のほか沿道沿い店舗を事業展開する法人等が中心であると考えられる。近隣地域周辺は住宅、事業所
、店舗等が混在する地域で、店舗等の連たん性はやや劣っており、周辺地域の過疎化の影響もあり需要は依然として弱
含みで推移している。画地規模がさまざまであるため、取引の中心となる価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺は国道沿いに店舗、事業所、住宅等が混在する地域であるが、過疎化の影響もあり閉鎖されてい
る店舗もみられる。商業事業者向けの賃貸市場の熟成度は総じて低く、周辺のテナント動向を反映して収益価格は低位
に算出されたものと思われる。一方、比準価格は信頼性の高い事例から求められ規範性が高い。よって、収益価格は参
考程度にとどめ、比準価格を採用し、類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　下市 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     33,000 円／㎡		 [ 96.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 [100.0]
100		 33,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     34,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地場産業が衰退し過疎化が進み、人口減少や
高齢化の進行が顕著となっており、店舗の撤
退が増加している。不動産の需要は減退傾向
が持続している。

幹線沿いの店舗、事務所、一般住宅等の混在
地域であり、価格形成要因に影響を及ぼすよ
うな地域要因の変動は見られない。地価は下
落傾向である。

個別的要因についての特段の変動は認められ
ない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-3.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 吉野 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 河合Ｌ

-104		 北葛城郡河合町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東12m県道、
中間画地
｢調区｣ 

(70,400)
b 葛城Ｅ

-108		 葛城市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m国道、
南8m、角地
｢調区｣ 

(70,400)
c 葛城Ｄ

-102		 葛城市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東21.1m国道、
南1.7m、角地
１住居

(60,200)
d 大和高田Ｌ

-202		 大和高田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東3.4m市道、
中間画地
商業
高度地区最高31m
(80,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
43,165  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
44,982 		 100
[ 132.8]
33,872 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
33,900 
b (　           ) 
46,730  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
45,768 		 100
[ 141.1]
32,437 
32,400 
c (　           ) 
43,228  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
43,979 		 100
[ 138.7]
31,708 
31,700 
d (　           ) 
11,863  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[  60.0]		 100
[  70.0]
27,935 		 100
[  80.8]
34,573 
34,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +37.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +39.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     33,100 円／㎡]  



吉野 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため適用不可と判断した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,396,138 
1,029,392 
4,366,746 
3,889,600 
477,146 		 （　0.9468）
451,762 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      9,035,240 円　　　　（　     13,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
吉野 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 200.00 ＬＳ2 400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商
土砂災害警戒区域
 80 ％   200 ％   200 ％   649 ㎡     27.8 m x   23.5 m  前面道路：国道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＬＳ造２階建、１階店舗　２階事務所 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 店舗兼事務所の１棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
200.00 
100.0 
200.00 
1,271 
254,200 		 5.0  1,271,000 
2.0  508,400 

 2～ 2		 事務所
200.00 
100.0 
200.00 
1,090 
218,000 		 5.0  1,090,000 
2.0  436,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
400.00 
100.0 
400.00 

472,200 		 2,361,000 
944,400 
⑨年額支払賃料        472,200 円　×　12ヶ月　＝　       5,666,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,666,400 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       470,311 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,196,089 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,361,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,650 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          944,400 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　         178,399 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,396,138 円　　　　（　         8,315 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ広陵Ｇ（賃）
　　　　-154		 1,491  
(   1,443) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,243 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,320 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,271 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｓ香芝Ｆ（賃）
　　　　-2		 1,754  
(   1,750) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
1,403 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
吉野 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 217,600 円  　　　　     54,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 169,992 円  　　　        5,666,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      152,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      380,800 円  　　　　     54,400,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        54,400 円  　　　　     54,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        54,400 円  　　　　     54,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,029,392 円　（　　　　　　         1,586 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9468    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 54,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 132,000 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0715     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0711 ×  35 ％　＋ 0.0965 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,889,600 円  
（　　　　　         5,993 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,396,138 円      
②総費用 1,029,392 円      
③純収益　①－② 4,366,746 円      
④建物等に帰属する純収益 3,889,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 477,146 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 451,762 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          696 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,035,240 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      13,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 吉野 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奈良県吉野郡吉野町大字上市１５１番５
 1503000397555-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考