令和6年1月15日　提出 河合 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   河合 -5 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　田和　聰   TEL.

鑑定評価額 7,140,000 円  １㎡当たりの価格 43,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北葛城郡河合町大字穴闇６７番１０ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い県道背後の住宅地 域 東6m町道 水道、下水 池部 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　　　　北 ６．０ｍ町道 交通 施設 池部駅北東方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は中規模一般住宅が多い県道背後の住宅地域であり、今後も現在の住環境を維持するものと思われる。 駅歩徒歩圏外で周辺に商業施設の整備も少なく需要は低調。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄田原本線・生駒線及びＪＲ和歌山線・関西本線等沿線の河合町及び周辺市町の住宅地域の存する圏域 。需要者は圏内の住民が中心で一次取得者が中心と考えられる。地積は１５０～１８０㎡程度が多く中心価格帯は土地 のみで６００～８００万円程度、土地建物一体の総額は中古物件が中心で把握が困難。駅徒歩圏外に位置し周辺に商業 施設等の整備も少なく需要は低調。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅が多い県道背後の住宅地域であり、周辺には対象標準地と同程度の規模の収益物件はほとん ど見られず、対象標準地の規模を前提とした場合、競争力のある賃貸住宅を想定することが困難である事から収益還元 法は適用せず、比準価格を標準に代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　河合 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,300 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [103.0] 100 [108.1] [102.0] 100 43,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 周辺地域のターミナル駅である王寺駅の周辺 に位置するが人口は減少傾向で地価は下落傾 向で推移。 近隣地域は中規模一般住宅が多い県道背後の 住宅地域であり駅徒歩圏外で周辺商業施設も なく需要は低調。 画地規模が標準的な整形地であり選好性・代 替性に特段の低下は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％