令和6年1月15日　提出 王寺 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   王寺 -4 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　竹村　牧   TEL.

鑑定評価額 9,800,000 円  １㎡当たりの価格 67,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北葛城郡王寺町畠田３丁目４４８番２ ｢畠田３－６－５４｣ ②地積 　(㎡) 146   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い駅に近い住宅地域 東5.9m町道 水道、ガス、下水 畠田 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北５．９ｍ 町道 交通 施設 畠田駅南東方 300m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は中規模一般住宅が多い駅に近い住宅地域であり、地域要因に大きな変化はなく、当分の間は現状のま ま推移するものと予測する。地価は依然として弱含みであると考察される。 (3)最有効使用の判定 低層の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、王寺町及びその周辺市町と判定した。ＪＲ畠田駅に徒歩圏内であるが、利便性に劣る駅である為、需要 は依然として低調である。需要者の中心は、町内及び近隣市町の居住者の他に同一需給圏外からの流入者も認められる 。標準地と同規模の土地で１，０００万円程度が需要の中心となっている。土地建物一体の価格は、中古物件の取引が 主となっており、中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、中規模一般住宅が多い住宅地域であり、収益物件は殆ど見受けられない為、収益還元法の適用は断念した 。よって、対象不動産の所在、実情等も考慮の上、快適性を重視する住宅地域であるので比準価格を採用し、代表標準 地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　王寺 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,500 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [103.0] 100 [ 98.9] [102.0] 100 67,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 王寺町の人口は、横ばい傾向にある。また、 高齢化率は県水準よりも低いものの、増加基 調にある。 地域要因に特段の変化は認められないが、最 寄駅の性格が弱く、地価は依然として弱含み で推移している。 個別的要因について特段の変動は認められな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.1 ％  ％