別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
王寺 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
王寺 -1 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　田和　聰   TEL.
鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 91,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 73,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北葛城郡王寺町久度５丁目３１５０番２２
｢久度５－４－３３｣		 ②地積
　(㎡)		 130  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区最高15m
台形
1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかにア
パート等も見られる
住宅地域		 北6.2m町道 水道、下水 王寺

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 基準方位　　　　北
６．２ｍ町道		 交通

施設		 王寺駅南西方

900m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は一般住宅のほかにアパート等も見られる住宅地域であり今後も現在の住環境を維持するものと思われ
る。ターミナル駅徒歩圏内の住宅地であり地価水準は上昇傾向と予測。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     45,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ和歌山線・関西本線及び近鉄生駒線・田原本線等沿線の王寺町及び周辺市町の住宅地域の存する圏域
。需要者は圏内の住民が中心で一次及び二次取得者のほか賃貸住宅の運営を行う地元富裕層等も考えられる。地積は１
２０～１５０㎡程度が多く中心価格帯は土地のみで１，０００～１，５００万円程度、土地建物一体の総額は中古物件
が中心で把握が困難。主要駅徒歩圏の住宅地域で需要は比較的堅調。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は一般住宅のほかにアパート等も見られる住宅地域であり、住居系が中心であり収益性よりも快適性が重視さ
れ、戸建住宅との競合による賃料の弱含み傾向により収益価格はやや低位になった。また対象標準地は共同住宅敷地と
してはやや規模が小さく収益価格の信頼性は比準価格と比べると劣ると思われる。よって比準価格を標準に収益価格に
ついては参考に留め、代表標準地等との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　王寺 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     67,500 円／㎡		 [ 99.4]
100		 100
[103.0]		 100
[ 71.5]		 [100.0]
100		 91,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     91,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大阪方面へのアクセスに優れるターミナル駅
を有する。人口は減少傾向にあるが駅徒歩圏
内外で大きな格差を有する。


近隣地域は一般住宅のほかにアパート等も見
られる住宅地域であり、駅徒歩圏内で需要は
比較的堅調推移。


画地規模が標準的な整形地であり選好性・代
替性に特段の低下は認められない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -24.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 王寺 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 王寺Ｌ

-1		 北葛城郡王寺町

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3.8m道路、
中間画地
１住居
高度地区最高15m
(60,160)
b 王寺Ｌ

-9		 北葛城郡王寺町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西4.6m町道、
南4m、角地
商業
高度地区最高31m
(90,276)
c 王寺Ｄ

-2		 北葛城郡王寺町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4.5m町道
、中間画地
１住居
高度地区最高15m
(60,180)
d 王寺Ａ

-204		 北葛城郡王寺町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m町道、
中間画地
１低専
地区計画等
宅造工事規制区域
(50,80)
e 王寺Ｄ

-103		 北葛城郡王寺町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南4.7m町道、
北2.9m、
二方路
商業
高度地区最高31m
(100,282)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     36,954) 
73,908  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
74,351 		 100
[  79.9]
93,055 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
93,100 
b (　           ) 
129,798  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
122,703 		 100
[ 123.7]
99,194 
99,200 
c (　           ) 
74,113  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
73,526 		 100
[  78.1]
94,143 
94,100 
d (　           ) 
75,331  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
78,470 		 100
[  88.4]
88,767 
88,800 
e (　           ) 
61,282  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.9]
60,627 		 100
[  74.0]
81,928 
81,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     91,800 円／㎡]  



王寺 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,884,833 
302,423 
1,582,410 
1,289,240 
293,170 		 （　0.9696）
284,258 		 （  5.1 -  0.3 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      5,922,042 円　　　　（　     45,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
王寺 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 60.00 ＬＳ2 120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区最高15m
 60 ％   200 ％   200 ％   130 ㎡     10.7 m x   12.5 m  前面道路：町道     　   6.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建ての共同住宅（２ＤＫ、６０㎡程度×２フロア）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段の建物を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
60.00 
100.0 
60.00 
1,401 
84,060 		 2.0  168,120 
1.0  84,060 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
120.00 
100.0 
120.00 

168,120 		 336,240 
168,120 
⑨年額支払賃料        168,120 円　×　12ヶ月　＝　       2,017,440 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金が担保。計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,017,440 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       167,448 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,849,992 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           336,240 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,083 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          168,120 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　          31,758 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,884,833 円　　　　（　        14,499 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ王寺Ｌ（賃）
　　　　-202		 1,829  
(   1,798) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[128.0]		 100
[101.0]
1,572 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,427 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,401 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｓ王寺Ｄ（賃）
　　　　-2		 1,758  
(   1,727) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[128.0]		 100
[102.0]
1,282 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
王寺 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 50,100 円  　　　　     16,700,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 60,523 円  　　　        2,017,440　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       24,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      133,600 円  　　　　     16,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        16,700 円  　　　　     16,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        16,700 円  　　　　     16,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         302,423 円　（　　　　　　         2,326 円／㎡）　　（経費率　　  16.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 16,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 135,000 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0772     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0637 ×　 45 ％　＋　0.0844 ×  35 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,289,240 円  
（　　　　　         9,917 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,884,833 円      
②総費用 302,423 円      
③純収益　①－② 1,582,410 円      
④建物等に帰属する純収益 1,289,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 293,170 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 284,258 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,187 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,922,042 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      45,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 王寺 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奈良県北葛城郡王寺町久度五丁目３１５０番２２
 1501000292578-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
王寺 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
王寺 -1 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　竹村　牧   TEL.
鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 91,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 73,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北葛城郡王寺町久度５丁目３１５０番２２
｢久度５－４－３３｣		 ②地積
　(㎡)		 130  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区最高15m
台形
1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかにア
パート等も見られる
住宅地域		 北6.2m町道 水道、下水 王寺

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 基準方位北６．２ｍ
町道		 交通

施設		 王寺駅南西方

900m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 低層の店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず、現状のまま
推移すると予測する。地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     44,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は王寺町全域及び奈良県北葛城郡内の隣接町（特に河合町・広陵町）の住宅地である。需要者の中心は、同
一需給圏内の１次取得者が大半を占める。当該地域はＪＲ王寺駅から徒歩圏内の住宅地域であり、生活利便性が高いと
ことから、昨今、需要が増加し、地価は、上昇傾向にある。土地は１３０㎡程度で１，２００万円程度が需要の中心と
なっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は昨今の賃料水準の低下傾向等を反映し若干低位に試算された。比準価格は王寺町内の取引事例（久度５丁目
、本町５丁目、南元町１丁目、同２丁目、明神１丁目地区内の取引事例）から試算した価格であり、実証的である。本
件では市場性を反映した比準価格を相対的に重視することとし、収益価格水準にも配慮の上、代表標準地との検討結果
も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　王寺 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     67,500 円／㎡		 [ 99.4]
100		 100
[103.0]		 100
[ 71.0]		 [100.0]
100		 91,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     91,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 王寺町の人口は若干の微減傾向で推移してい
る。需要は最寄り駅から徒歩圏か否かで強弱
があり、地価も二極分化傾向にある。


駅から徒歩圏にあり、生活利便性が高い地域
であるため、住宅地の需要が徐々に高まり地
価は若干ながらも上昇傾向にある。


近隣地域では概ね標準的な画地であり、競争
・代替関係等の個別的要因の変動は特段認め
られない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 王寺 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 王寺Ｌ

-1		 北葛城郡王寺町

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3.8m道路、
中間画地
１住居
高度地区最高15m
(60,160)
b 王寺Ｌ

-9		 北葛城郡王寺町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西4.6m町道、
南4m、角地
商業
高度地区最高31m
(90,276)
c 王寺Ｄ

-106		 北葛城郡王寺町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東3.9m町道
、中間画地
商業
高度地区最高31m
(90,240)
d 王寺Ｄ

-2		 北葛城郡王寺町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4.5m町道
、中間画地
１住居
高度地区最高15m
(60,180)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     36,954) 
73,908  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
74,351 		 100
[  90.2]
82,429 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
82,400 
b (　           ) 
129,798  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
122,703 		 100
[ 117.4]
104,517 
105,000 
c (　           ) 
110,178  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  86.4]
128,669 		 100
[  80.9]
159,047 
159,000 
d (　           ) 
74,113  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
73,526 		 100
[  83.3]
88,267 
88,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　 -13.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -11.5
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     91,800 円／㎡]  



王寺 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,778,422 
292,960 
1,485,462 
1,198,050 
287,412 		 （　0.9715）
279,221 		 （  5.1 -  0.3 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      5,817,104 円　　　　（　     44,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
王寺 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 60.00 ＬＳ2 120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区最高15m
 60 ％   200 ％   200 ％   130 ㎡     10.0 m x   12.0 m  前面道路：町道     　   6.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
60.00 
100.0 
60.00 
1,300 
78,000 		 2.0  156,000 
2.0  156,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
120.00 
100.0 
120.00 

156,000 		 312,000 
312,000 
⑨年額支払賃料        156,000 円　×　12ヶ月　＝　       1,872,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上せず。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,872,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       155,376 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,716,624 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           312,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,861 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          312,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　          58,937 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,778,422 円　　　　（　        13,680 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ河合Ｉ（賃）
　　　　-105		 736  
(     722) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 65.0]		 100
[100.0]
1,132 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,350 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,300 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｓ王寺Ｄ（賃）
　　　　-2		 1,758  
(   1,727) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,529 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
王寺 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 48,900 円  　　　　     16,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 56,160 円  　　　        1,872,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       24,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      130,400 円  　　　　     16,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        16,300 円  　　　　     16,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        16,300 円  　　　　     16,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         292,960 円　（　　　　　　         2,254 円／㎡）　　（経費率　　  16.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 16,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 132,000 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0735     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 45 ％　＋　0.0790 ×  35 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,198,050 円  
（　　　　　         9,216 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,778,422 円      
②総費用 292,960 円      
③純収益　①－② 1,485,462 円      
④建物等に帰属する純収益 1,198,050 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 287,412 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 279,221 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,148 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,817,104 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      44,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 王寺 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奈良県北葛城郡王寺町久度五丁目３１５０番２２
 1501000292578-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考