令和6年1月15日　提出 上牧 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上牧 -6 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　奥田　信一郎   TEL.

鑑定評価額 6,700,000 円  １㎡当たりの価格 26,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北葛城郡上牧町大字上牧３６９番１ ②地積 　(㎡) 252   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m (60,160) 1:3 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 東3m町道 水道、下水 志都美 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　３ｍ　 町道 交通 施設 志都美駅南東方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,160) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。今後とも地域要因に特段の変動はなく、現状を維持して いくものと予測する。地価動向については、地域の特性等から需要は低迷しており、下落基調にある。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄大阪線、近鉄田原本線、ＪＲ関西本線、ＪＲ和歌山線沿線にある上牧町及びその周辺市町の住宅地域 である。主たる需要者は上牧町及びその周辺市町の居住者が大半を占める。標準地は農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域 に所在するが、街路条件に劣る為、居住の快適性は良好とは云えず、需給関係は弱含みとなっており、地価は依然下落 傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は標準地と同程度の規模で５００万円～８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。比準価格は同一需給圏内における多数の信頼性ある事例を採用し て求めたもので規範性は高い。一方、標準地の存する地域は、既成住宅地として熟成した地域のため、自己使用目的の 取引が支配的である。よって、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法の適用を断念した。以上から、代表標準 地との検討結果を踏まえ、実証的で市場性を十分反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広陵 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,000 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [151.8] [102.0] 100 26,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当町による人口減少及び高齢化率の上昇が続 いている。立地条件や交通利便性が劣る事等 から需給関係も低調で推移している。 農家住宅が建ち並ぶ古くからの既成住宅地域 である。価格形成要因に影響を及ぼす地域要 因の変動はない。地価は依然、下落傾向で推 移している。 個別的要因について特段の変動は認められな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％