令和6年1月15日　提出 上牧 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上牧 -5 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　土井　元   TEL.

鑑定評価額 11,600,000 円  １㎡当たりの価格 65,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北葛城郡上牧町葛城台５丁目１２００番３３７ ｢葛城台５－２－５｣ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 宅造工事規制区域 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模住宅が区画整 然と建ち並ぶ住宅地 域 北東6m町道 水道、ガス、下水 五位堂 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 町道 交通 施設 五位堂駅北方 2.4km 法令 規制 １低専 (50,80) 宅造工事規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域であり、今後も地域要因の大きな変化は考えられず現状の まま推移するものと予測する。地価水準は依然やや下落傾向にて推移していくものと考える。 (3)最有効使用の判定 低層の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄大阪線沿線で、概ね上牧町、広陵町、香芝市の一般住宅地域を中心とする圏域である。需要者の中心 は上牧町、広陵町、香芝市居住者が中心であるが、区画整然とした住宅地域であり、他地域からの転入も見込まれる。 中規模住宅が多い区画整然とした住宅地域であるが、昨今の地域動向等から需給関係は依然弱含み傾向である。土地の 中心価格帯は、標準地と同規模で１，２００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は最寄駅からは遠方に位置する中規模住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域であり、共同住宅等の収益物件は見 当たらず、賃貸市場が未成熟なため収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的 で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められること等を考慮し、代表標準地との検 討を踏まえ、市場性を反映した実証的な価格である比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　香芝 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [100.0] 100 [191.1] [101.0] 100 65,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 上牧町は総人口、生産年齢人口とも減少傾向 が継続する一方、高齢化率は増加基調にある 。不動産需要は依然やや低迷傾向にて推移し ている。 直接的な地域要因の変化は認められないが、 当該地域の不動産需要は依然弱く、地価はや や下落傾向にて推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +82.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％