令和6年1月15日　提出 上牧 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上牧 -4 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　土井　元   TEL.

鑑定評価額 16,200,000 円  １㎡当たりの価格 64,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北葛城郡上牧町桜ヶ丘３丁目３１番６ ②地積 　(㎡) 251   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 宅造工事規制区域 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西5.1m町道 水道、ガス、下水 大輪田 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５． １ｍ町道 交通 施設 大輪田駅南方 1.8km 法令 規制 １低専 (50,80) 宅造工事規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も地域要因の大きな変化は考えられず現状のまま推 移するものと予測する。地価水準は依然やや下落傾向にて推移していくものと考える。 (3)最有効使用の判定 低層の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄田原本線、ＪＲ関西本線、同和歌山線沿線で、概ね上牧町及びその周辺都市の住宅地域を中心とする 圏域であり、需要者も上牧町及びその周辺都市居住者が中心である。中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であるが、昨 今の地域動向等から需給関係は依然弱含み傾向である。土地の中心価格帯は、標準地と同規模で１，６００万円程度と なっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、賃貸市場が未成熟なため収益価格は試算しない。快適性を重視 する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認 められること等を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、信頼し得る取引事例を基に適正に試算された比準価格をもっ て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　河合 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,600 円／㎡ [ 97.4] 100 100 [103.0] 100 [128.6] [103.0] 100 64,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 上牧町は総人口、生産年齢人口とも減少傾向 が継続する一方、高齢化率は増加基調にある 。不動産需要は依然やや低迷傾向にて推移し ている。 直接的な地域要因の変化は認められないが、 当該地域の不動産需要は依然弱く、地価はや や下落傾向にて推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％