令和6年1月15日　提出 明日香 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   明日香 -4 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　奥田　信一郎   TEL.

鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 23,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高市郡明日香村大字小原１６１番 ②地積 　(㎡) 669   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 風致地区 古都保存地区 (30,200) 不整形 1:1.2 住宅 Ｗ2 周囲に農地、山林が 多い住宅地域 北東5m村道、南東側道 水道、下水 橿原神宮前 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 土砂災害警戒区域に指定され ている 街 路 ５．０ｍ　村道 交通 施設 橿原神宮前駅南東方 3.3km 法令 規制 ｢調区｣  (30,200) 風致地区 古都保存地区 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、周囲に農地、山林が多い調整区域内の住宅地域である。今後とも地域要因に及ぼす特段の影響は認 められず、現状のまま推移するものと予測する。地価は、依然として下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は明日香村及びその周辺市町を中心とする奈良県中南部に位置する調整区域内の農家住宅を主とする住宅地 域である。需要者は近隣に地縁性を有する当圏域内の個人が大半を占める。圏外からの転入は少なく、人口増加などの 好要因も見受けられないため、取引件数は低位で推移している。交通接近条件の悪さ等から需要も乏しいため、地価は 依然下落傾向にある。土地価格にあたっては、取引件数が少なく、中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農地、山林が多い調整区域内の既成住宅地域である。収益物件は皆無に近く、賃貸市場が馴染みにくい地域 であるので収益還元法は適用しない。当地域は農家集落的な地縁性の強い既成住宅地域である事から、自己使用目的で 取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定される事が一般的と認められる。よって、市場の実勢を反映した実証的 な比準価格を採用し、調整区域内の標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高取 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,300 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [ 73.5] [102.0] 100 23,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当村は全国的な知名度を有するが、公法上の 規制の厳しさや昨今の経済情勢等もあり取引 需要は低調である。人口は減少傾向、高齢化 率の上昇に注視。 旧来からの様相を残す農家集落的な既成住宅 地域で、現状では地域要因に大きな変動は見 られない。交通接近条件が劣り、地価は依然 下落傾向で推移。 個別的要因について特段の変動は認められな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％