別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
明日香 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
明日香 -2 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　阪本　伸太郎   TEL.
鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 45,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高市郡明日香村大字岡１２２９番
 ②地積
　(㎡)		 290  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,100)

（その他）
風致地区
古都保存地区

(40,100)

1:4		 住宅

Ｗ2		 一般住宅と店舗が混
在する役場に近い住
宅地域		 東6.4m村道 水道、下水 飛鳥

2.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    60 ｍ、南    90 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 土砂災害警戒区域に指定され
ている		 街

路		 基準方位　　北６．
４ｍ村道		 交通

施設		 飛鳥駅北東方

2.9km		 法令

規制		 １低専
(40,100)
風致地区
古都保存地区
⑤地域要因の将
　来予測		 古い町並みが残る住宅地域で、公法上の規制も厳しくほぼ成熟している。格別の変動要因も認められないことか
ら、当分の間現状のまま推移するものと予測する。地価は弱含みで推移している。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は明日香村及び近隣市町村内の住宅地である。主な需要者は当該地域について地縁的選好性を有する者であ
ると認められる。外部地域からの転入はあまり見られず、取引もあまり見られない。伝統的な町並みが残る地域である
が、需要、供給ともに乏しく地価は弱含みで推移している。取引自体少ないことから需要の中心となる価格帯は見いだ
せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は近隣地域及びその周辺の店舗については個人経営であり賃貸物件もほとんど無く、公法上の規制も厳しく賃
貸市場が成立していないことから収益還元法は適用しなかった。比準価格については自己所有目的の類似地域内等に存
する事例を採用し市場の実勢を反映しており一定の説得力が認められる。従って、比準価格を採用し、代表標準地との
検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　明日香 -1                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     62,800 円／㎡		 [ 99.7]
100		 100
[103.0]		 100
[135.4]		 [102.0]
100		 45,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は減少傾向が続いているが全国的な知名
度のある古都であり公法上の規制も厳しく一
定の需要がある。


古くからの町並みが残る店舗等も見られる住
宅地域である。公法上の規制が厳しいことか
ら今後も現状維持するものと考えられる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 明日香 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 上牧Ｅ

-4		 北葛城郡上牧町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m町道、
北東6m、
準角地
１低専

(60,80)
b 上牧Ｅ

-101		 北葛城郡上牧町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m町道、
中間画地
１住居
高度地区最高15m
(60,160)
c 上牧Ｉ

-102		 北葛城郡上牧町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北4m町道、
中間画地
１住居
高度地区15m
(60,160)
d 王寺Ａ

-202		 北葛城郡王寺町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6.1m町道
、中間画地
１住居
高度地区最高15m
(60,200)
e 大和高田Ｉ

-102		 大和高田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南4m市道、
中間画地
１中専
高度地区15m
(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
47,052  		 100
[ 100.0]		 [  97.8]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 103.0]
47,028 		 100
[ 106.0]
44,366 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
45,300 
b (　           ) 
35,907  		 100
[ 100.0]		 [  96.6]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 100.0]
46,248 		 100
[ 105.0]
44,046 
44,900 
c (　           ) 
48,622  		 100
[ 100.0]		 [  96.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
48,076 		 100
[ 107.0]
44,931 
45,800 
d (　           ) 
55,646  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
53,917 		 100
[ 115.5]
46,681 
47,600 
e (　           ) 
33,079  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[  60.0]		 100
[ 104.0]
52,693 		 100
[ 118.5]
44,467 
45,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     45,500 円／㎡]  



明日香 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  古くからの市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 古くから市街地であり、周辺には店舗等も見られるが自己所有による利用がほとんどである。公法上の規制も厳
しく近隣地域及び周辺地域に規範性のある賃貸事例も存しないため、収益還元法の適用を断念した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 明日香 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奈良県高市郡明日香村大字岡１２２９番
 1512000008823-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
明日香 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
明日香 -2 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　奥田　信一郎   TEL.
鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 45,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高市郡明日香村大字岡１２２９番
 ②地積
　(㎡)		 290  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,100)

（その他）
風致地区
古都保存地区

(40,100)

1:4		 住宅

Ｗ2		 一般住宅と店舗が混
在する役場に近い住
宅地域		 東6.4m村道 水道、下水 飛鳥

2.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    60 ｍ、南    90 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 土砂災害警戒区域に指定され
ている		 街

路		 基準方位北　６．４
ｍ　村道		 交通

施設		 飛鳥駅北東方

2.9km		 法令

規制		 １低専
(40,100)
風致地区
古都保存地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、一般住宅と店舗が混在する役場に近い住宅地域である。今後も地域要因に及ぼす大きな影響はみら
れず、現状のまま推移するものと予測する。地価は、引き続き、弱含み傾向にある。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は明日香村及び周辺市町を中心とする中南和地区内の住宅地域である。需要者は当村の居住者、世帯分離等
を中心とするものであるが、知名度の高い当村では同一需給圏外からの転入者も一部見受けられる。近隣地域は伝統的
な街並みが残る地域であるが、需給動向は全体的に弱い状況が続いている。昨今の経済情勢や地域動向等から、地価は
弱含みで推移している。取引件数が少なく、需要の中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は一般住宅、店舗等が混在する既成住宅地域である。周辺に一部店舗が見られるが個人経営が主であり、賃貸
市場が未成熟であるので、収益還元法は適用しない。当地域は居住の快適性及び生活利便性を重視する住宅地域である
事から、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定される事が一般的と認められる。よって、市場
の実勢を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討結果も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　明日香 -1                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     62,800 円／㎡		 [ 99.7]
100		 100
[103.0]		 100
[136.5]		 [102.0]
100		 45,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当村は全国的な知名度を有するが、公法上の
規制の厳しさや昨今の経済情勢等もあり取引
需要は低調である。人口は減少傾向、高齢化
率の上昇に注視。

一般住宅と店舗が混在する役場に近い住宅地
域である。駅から遠く利便性が悪い上、地勢
等も劣る事から、依然、弱含み傾向で推移す
るものと予測。

個別的要因について特段の変動は認められな
い。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 明日香 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 明日香Ｂ

-302		 高市郡明日香村

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m村道、
東2.5m、角地
１住居
風致地区
古都保存地区
(40,160)
b 明日香Ｂ

-401		 高市郡明日香村

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.5m村道、
東2.4m、
南2.8m、
三方路
１住居
風致地区
古都保存地区
(40,180)
c 御所Ｅ

-105		 御所市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m私道、
中間画地
１住居
高度地区最高15m
(60,200)
d 吉野Ｆ

-102		 吉野郡吉野町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東8.5m町道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
44,472  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
42,548 		 100
[  94.1]
45,216 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
46,100 
b (　           ) 
48,229  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 109.2]
43,547 		 100
[  98.8]
44,076 
45,000 
c (　           ) 
40,048  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 102.0]
43,494 		 100
[  93.6]
46,468 
47,400 
d (　           ) 
46,270  		 100
[ 100.0]		 [  96.9]
100		 100
[  76.0]		 100
[ 103.0]
57,276 		 100
[ 133.9]
42,775 
43,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     45,500 円／㎡]  



明日香 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 標準地が存する近隣地域は、第１種低層住居専用地域内の既成住宅地域であり、店舗等も散見されるが、自己使
用目的がほとんどである。また、賃貸物件の供給が見られず、賃貸市場が未成熟であるため、規範性有する賃貸
事例の収集が出来ないため、収益還元法は適用しない。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 明日香 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奈良県高市郡明日香村大字岡１２２９番
 1512000008823-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考