令和6年1月15日　提出 高取 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高取 -3 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　奥田　信一郎   TEL.

鑑定評価額 3,520,000 円  １㎡当たりの価格 24,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高市郡高取町大字下子島３７６番 ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m (60,160) 1:4 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い既成住宅地域 西3.5m町道 水道、下水 壺阪山 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　３．５ ｍ　町道 交通 施設 壺阪山駅南東方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,160) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、中小規模の一般住宅が多い既成住宅地域である。地域要因に及ぼす大きな影響はみられず、現状の まま推移するものと予測する。地価は、引き続き、下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は奈良県中南部に位置する概ね高取町及び周辺市町村に存する圏域と判定した。主たる需要者は快適性や利 便性を重視する地縁性の強い個人が中心である。需要者層は当圏域に限られ、圏域外からの転入者は僅少である。周辺 地域に大規模な開発もなく、人口減少、高齢化、地場産業の衰退等の影響もあり、需給関係は低調な状態が続いている 。取引件数が少ないため、中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模の一般住宅が多い住宅地域である。比準価格は同一需給圏内における多数の信頼性ある事例を採用 して求めたもので規範性は高い。一方、標準地の存する地域は、既成住宅地として熟成した地域のため、自己使用目的 の取引が支配的である。よって、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法の適用を断念した。以上から、代表標 準地との検討結果を踏まえ、実証的で市場性を十分反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高取 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,600 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [103.0] 100 [108.2] [101.0] 100 24,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高取町の人口減少率は県平均と比較して高い 水準にあり、高齢化率の上昇も続いている。 需給関係も低調で推移している。 中小規模一般住宅が多い住宅地域である。地 域要因に大きな変動は見られないが、一般的 要因や地域経済等の影響もあり、地価は下落 傾向で推移。 個別的要因について特段の変動は認められな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％