令和6年1月15日　提出 田原本 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田原本 -7 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　河南　直   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 78,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 磯城郡田原本町大字新町９２番２０ ②地積 　(㎡) 151   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 北6m町道 水道、ガス、下水 田原本 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    15 ｍ、南    25 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 町道 交通 施設 田原本駅北方 800m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅を主とする住宅地域である。地域要因に特別な変化はなく、当面現状持続と予測する。需給は比 較的安定しているが、地域要因から地価水準は若干の下落傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は磯城郡及び隣接市町の住宅地域である。需要者の中心は田原本町及び周辺市町の居住者であり、圏外から の転入は少ない。近隣地域は、駅から徒歩圏内に位置するため一定の需要は認められるが、街路配置がやや雑然として いるため、地価は若干の下落傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は対象標準地規模で１２００万円前後と推 察される。周辺での新築戸建住宅の供給は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域における信頼性ある取引事例を選択・採用し、比準価格の試算を行った。近隣地域は居住環境 が重視される戸建住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心である。また、標準的な画地規模では経済合理性を有す る賃貸物件の想定が難しく、収益還元法による収益価格は適用しなかった。よって、比準価格を標準とし、代表標準地 との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　田原本 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,400 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [101.0] 100 [ 99.0] [100.0] 100 78,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内の総人口、生産年齢人口はともに減少傾 向。一部に需要が認められる住宅地域も存す るが、全体として地価は下落傾向にある。 成熟した住宅地域であり、住環境は概ね良好 だが、街路配置がやや雑然としているため、 住宅地需要は弱含み。 北向きの画地であり、地域の標準的画地と比 べて、優劣に影響を与える個別的要因はない 。個別的要因に特段の変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％