令和6年1月15日　提出 田原本 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田原本 -4 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　中本　欽也   TEL.

鑑定評価額 16,700,000 円  １㎡当たりの価格 77,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 磯城郡田原本町大字藥王寺１５０番２５ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北6.8m町道 水道、ガス、下水 田原本 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    60 ｍ、南    15 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６．８ ｍ町道 交通 施設 田原本駅南西方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず、現状のまま推移 すると予測する。地価については緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は磯城郡田原本町及びその周辺市町のうち、近鉄橿原線沿線の住宅地域が中心となる。主な需要者は当該圏 内の居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。閑静な住宅地域であるが、駅からやや距離を有し、地 価は緩やかな下落傾向で推移している。市場の中心価格帯は、標準的規模の土地で１４００万円～１７００万円程度、 新築戸建住宅で２８００万円～３３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。自己使用の建物が中心で、地域周辺は賃貸需要が弱く、 賃貸市場は未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は、自用目的での取引が主である同一需 給圏内の類似地域等において、信頼性のある取引事例を収集選択して試算した。従って、実証性を有し市場性を反映し た取引事例比較法による比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　田原本 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,400 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [101.0] 100 [ 99.0] [100.0] 100 78,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 田原本町の人口は減少傾向で、高齢化が進ん でいる。利便性の良い一部地域を除き、需要 は弱含みである。 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で あり、価格形成要因に影響を及ぼすような変 動は認められず、地価は緩やかな下落傾向に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.1 ％  ％