令和6年1月15日　提出 奈良三宅 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良三宅 -3 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　森本　直也   TEL.

鑑定評価額 20,000,000 円  １㎡当たりの価格 42,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 磯城郡三宅町大字伴堂６８７番３外 ②地積 　(㎡) 466   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m (60,160) 不整形 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅、工場、役 場等が混在する住宅 地域 南3.8m町道 水道、下水 黒田 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   125 ｍ、西    25 ｍ、南    50 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北３．８ｍ 町道 交通 施設 黒田駅北西方 750m 法令 規制 １住居 (60,160) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、農家住宅等を中心とした既成住宅地域であり、地域要因を変化させるような大きな変動要因は見受 けられず、当面は現状程度で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、三宅町を中心に近隣市町と判定した、需要者の中心は同一需給圏のうち、三宅町居住者が大半を占める 。周辺地域に新たな大規模開発はない。需給動向は全体的に弱含みである。標準地と同規模の土地で２，０００万円程 度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、農家住宅が中心の地域であり、賃貸市場に馴染みにくい地域等のため、収益還元法の適用は断念した。よ って、対象不動産の所在、実情等も考慮の上、快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を採用し、代表標準地 との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　天理 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,800 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [102.0] 100 [ 91.9] [104.0] 100 42,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 磯城郡三宅町の人口減少率及び生産年齢人口 減少率は県平均を上回っている。 地域要因に特段の変化が認められない。不動 産市場は停滞気味で需要は弱含みである。 個別的要因について特段の変動は認められな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％