令和6年1月15日　提出 奈良川西 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良川西 -2 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　福田　幸治   TEL.

鑑定評価額 14,500,000 円  １㎡当たりの価格 78,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 磯城郡川西町大字結崎３３０番１４２ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区最高10m 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南5.9m町道 水道、ガス、下水 結崎 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．９ｍ町道 交通 施設 結崎駅北西方 600m 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区最高10m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も地域要因の大きな変化は想定できず、現況を維持して 推移するものと認められる。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、磯城郡の各町で、近鉄橿原線沿線を主とする住宅地域である。需要者は当町内の居住者が中心であるが 、一部圏外からの転入が認められる。開発され区画内に存する整然とした戸建住宅地域であり、需給に影響を与えるよ うな大きな変動はない。最寄駅徒歩圏内で、利便性は比較的良いものの、地価動向については横ばいもしくは弱含みで ある。中心となる価格帯は、土地は１５００万円弱。新築戸建物件は３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ開発された住宅地域である。自己使用目的の取引がほとんどであり、また対象不動産の規模から収 益物件を想定することは、事業採算性の観点からも困難で、収益還元法の適用は断念した。したがって、市場の実態を 反映し、規範性の高い取引事例より求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　田原本 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,400 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [101.0] 100 [102.4] [104.0] 100 78,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向、高齢化率は上昇傾向にあり 、一部の地域を除いて需給動向は弱含みであ る。 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域 であり、地域要因に影響を及ぼす変動は認め られず、地価は横ばいもしくは緩やかな下落 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +4.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％