令和6年1月15日　提出 安堵 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安堵 -1 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　津石　哲志   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 50,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒郡安堵町大字東安堵１６番２７ ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東6.2m町道 水道、ガス、下水 大和小泉 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 大和小泉駅徒歩圏の中規模戸 建住宅地域 街 路 基準方位北　６．２ ｍ町道 交通 施設 大和小泉駅西方 850m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 徒歩圏の画地規模がやや大きい開発住宅地。周辺で同品等の住宅地開発が進み供給過剰気味であり地価は下落傾 向。人口減少と高齢化が同時進行する中、都心部へのアクセスの劣位性から一層の地価下落が懸念される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ関西本線沿線の生駒郡及び北葛城郡内の住宅地域の圏域である。需要者の中心は安堵町に地縁的選 考性を有する個人であり、大阪都心部、奈良中心部勤務の一次取得の給与所得者層である。大阪方面・生活利便施設へ の接近性が劣り、また、画地規模が大きく一部で画地細分化が進むなど環境面での劣化が見られ、地価は下落傾向を辿 っている。取引の中心価格帯は、土地価格で１１００万円台半ばであると思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、対象標準地の存する安堵町及び隣接する斑鳩町の取引をもとに試算しており、市場を反映する実証的で説 得力を有する価格であり規範性は高い。近隣は、居住快適性を重視して購入の意思決定を行う市場参加者の存する戸建 住宅地域であり、近隣地域内に収益物件は立地しておらず、収益性からの価格接近は非現実的であると判断し、収益価 格は試算しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良三郷 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,500 円／㎡ [ 97.2] 100 100 [100.0] 100 [ 84.7] [102.0] 100 50,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 安堵町には鉄道駅がなく、物販等の商業施設 が少なく、人口減少率が高い。生活利便性に 難点があることから住宅需要は弱い。 大和小泉駅徒歩圏の戸建住宅地域。大阪方面 へのアクセスを含め利便性がやや劣る地域で もあるため、地価は引き続き弱含みにある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％