別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
斑鳩 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
斑鳩 5-1 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　田畑　惣臣   TEL.
鑑定評価額 117,000,000 円  １㎡当たりの価格 85,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 68,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 生駒郡斑鳩町龍田南４丁目５５１番１外
｢龍田南４－５－３３｣		 ②地積
　(㎡)		 1,373  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区最高15m


(70,200)
不整形
1.5:1		 店舗

Ｓ1		 低層の店舗、事務所
等が混在する路線商
業地域		 北12m国道、西側道 水道 王寺

2.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   250 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層の沿道施設用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  43.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　     1,420 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 １２ｍ国道 交通

施設		 王寺駅北東方

2.3km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
高度地区最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 低層の店舗、事務所等が混在する路線商業地域であり、大きな地域要因の変化はなく、環境は現状維持で推移す
るものと予測する。価格水準は依然弱含みで推移すると思料される。
(3)最有効使用の判定 低層の沿道施設用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     41,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね生駒郡等、奈良県の路線商業地域を中心とする広域的な圏域である。比較的多様な需要者が考えられ
るが沿道店舗等を営む法人等が需要者の中心と考えられる。交通量は多く潜在力は有すると考えられるが、繁華性等は
やや劣り、物価高騰の懸念される中、不動産需要は軟調で、地価は下落傾向である。取引は定期借地権を利用した取引
なども含め非常に個別性が強く、取引の中心となる価格帯は見いだすことは困難な状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件地域は斑鳩町内の路線商業地域である。近年、需要者は収益性に着目しているが、標準地の市場においては収益価
格により取引を行うまでには至っていない。需要者は類似不動産との比較により、経済的な行動の決定を行っている傾
向が強い。本件ではこのような市場参加者の観点から、比準価格を重視すべきであると判断した。以上より、比準価格
を採用して、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　奈良 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    172,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[100.0]		 100
[206.0]		 [100.0]
100		 85,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     85,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 斑鳩町は生駒郡の中においても比較的選好性
が高いが、需要の弱く依然として地価が下落
している地域も認められる。


周辺ではインフラの整備等も確認できるが、
繁華性は劣り、需要は軟調で、地価は下落傾
向にある。


代替競争関係にある不動産との競争力、価格
動向に係り個別的に影響を与える要因の変動
等は特に認められない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　+100.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 斑鳩 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 斑鳩Ｋ

-2		 生駒郡斑鳩町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9m国道、
西2.9m、角地
１住居

(70,200)
b 三郷Ｆ

-203		 生駒郡三郷町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東12m町道、
中間画地
１中専
高度地区最高15m
(60,200)
c 奈良Ａ

-24		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東18m市道、
中間画地
近商
高度地区最高15m
(80,200)
d 生駒Ｌ

-115		 生駒市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東22m国道、
西3m、二方路
近商
高度地区最高20m
(90,200)
e 奈良Ｈ

-135		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西6.5m市道、
北8.8m、南7m、
三方路
１低専
風致地区
(40,60)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
60,259  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  74.0]		 100
[ 103.0]
79,059 		 100
[ 100.0]
79,059 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
79,100 
b (　           ) 
76,341  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
74,225 		 100
[  73.5]
100,986 
101,000 
c (　           ) 
97,482  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
97,482 		 100
[ 120.7]
80,764 
80,800 
d (　           ) 
103,746  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[  90.0]		 100
[  85.0]
137,786 		 100
[ 190.9]
72,177 
72,200 
e (　           ) 
58,884  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[  99.8]
69,414 		 100
[  72.2]
96,141 
96,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +10.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +65.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     85,000 円／㎡]  



斑鳩 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であるため、原価法の適用は断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,852,924 
2,124,792 
7,728,132 
4,811,520 
2,916,612 		 （　0.9457）
2,758,240 		 （  5.2 -  0.3 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     56,290,612 円　　　　（　     41,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
斑鳩 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 450.00 Ｓ1 450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区最高15m
 70 ％   200 ％   200 ％   1,373 ㎡     43.0 m x   33.0 m  前面道路：国道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 沿道サービス型の店舗を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
450.00 
100.0 
450.00 
1,916 
862,200 		 5.0  4,311,000 
2.0  1,724,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
450.00 
100.0 
450.00 

862,200 		 4,311,000 
1,724,400 
⑨年額支払賃料        862,200 円　×　12ヶ月　＝　      10,346,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,346,400 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       858,751 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,487,649 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,311,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          39,532 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,724,400 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　         325,743 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,852,924 円　　　　（　         7,176 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ平群Ｋ（賃）
　　　　-2		 1,653  
(   1,623) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 83.0]		 100
[100.0]
2,032 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,990 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,916 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｓ生駒Ｋ（賃）
　　　　-1		 2,005  
(   1,963) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[ 95.0]
2,116 
c Ｓ奈良Ｋ（賃）
　　　　-105		 2,244  
(   2,203) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
1,817 
斑鳩 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 268,800 円  　　　　     67,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 310,392 円  　　　       10,346,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      890,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      520,800 円  　　　　     67,200,000　×　　  50.0 ％　×　  15.50 /1000
④損害保険料        67,200 円  　　　　     67,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        67,200 円  　　　　     67,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,124,792 円　（　　　　　　         1,548 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9457    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 67,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0716     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0575 ×　 40 ％　＋　0.0703 ×  35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,811,520 円  
（　　　　　         3,504 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,852,924 円      
②総費用 2,124,792 円      
③純収益　①－② 7,728,132 円      
④建物等に帰属する純収益 4,811,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,916,612 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,758,240 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,009 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     56,290,612 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      41,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 斑鳩 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　生駒郡斑鳩町龍田南四丁目５５１番１
 1500005394276-0000
2 　生駒郡斑鳩町龍田南四丁目５５１番１５
 1500005394284-0000
3 　生駒郡斑鳩町龍田南四丁目５５１番２
 1500005394277-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
斑鳩 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
斑鳩 5-1 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　山本　昇平   TEL.
鑑定評価額 117,000,000 円  １㎡当たりの価格 85,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 68,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 生駒郡斑鳩町龍田南４丁目５５１番１外
｢龍田南４－５－３３｣		 ②地積
　(㎡)		 1,373  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区最高15m


(70,200)
不整形
1.5:1		 店舗

Ｓ1		 低層の店舗、事務所
等が混在する路線商
業地域		 北12m国道、西側道 水道 王寺

2.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   250 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層の沿道施設用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  43.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　     1,420 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ国道 交通

施設		 王寺駅北東方

2.3km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
高度地区最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は国道沿いに低層店舗、事業所、居宅等が混在する路線商業地域である。車両交通量は多いが路線商業
地域としての熟成度はやや低い。地域特性に特段変動は無く、地価はやや弱含みにて推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の沿道施設用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     40,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は県北西部の幹線道路沿いの路線商業地域一帯である。需要者の中心は、全国展開の小売りチェーンの他、
地元事業者等が想定される。車両通行量は多いものの、同一路線上の周辺には空地や居宅も見受けられ、商業集積度は
低く、繁華性にやや劣る路線商業地域である。商業背後地も限定的で、需要は軟調であるが、借地を介した土地利用が
多く、中心的価格帯については取引が少ないため把握は困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の規範性有する路線商業地事例から算出しており、市場性を反映した実証的な価格である。他
方、収益価格は、潜在的な収益性を計る意味で理論的な価格であるが、当該地域は物件の個別性が強く、投下資本に見
合う賃料授受が困難な場合があり、このため収益価格は低位に求められた。従って、市場実態を反映した比準価格を標
準に、規範性がやや劣る収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　奈良 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    172,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[100.0]		 100
[206.0]		 [100.0]
100		 85,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     85,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内の商業地地価は、奈良市街地では観光客
も戻り上昇傾向にあるが、斑鳩町周辺の商業
地はそこまで回復に至っていない。


県北部の幹線道路の商業地需要は概ね堅調で
あるが、当該地域は繁華性、集積度等低く、
需要はやや弱い。地価は弱含んでいる。


個別的要因に変動は無い。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　+100.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 斑鳩 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 斑鳩Ｂ

-105		 生駒郡斑鳩町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南14m町道、
中間画地
１中専
高度地区最高15m
(60,200)
b 斑鳩Ｋ

-2		 生駒郡斑鳩町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9m国道、
西2.9m、角地
１住居

(70,200)
c 斑鳩Ｈ

-108		 生駒郡斑鳩町

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12m県道、
北4m、角地
１住居
高度地区最高15m
(70,200)
d 斑鳩Ｂ

-103		 生駒郡斑鳩町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東11.5m県道、
中間画地
１住居
高度地区最高15m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
70,800  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
70,800 		 100
[  85.7]
82,614 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
82,600 
b (　           ) 
60,259  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[  74.0]		 100
[ 103.0]
78,664 		 100
[ 100.0]
78,664 
78,700 
c (　           ) 
75,856  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 104.0]
97,251 		 100
[ 103.9]
93,601 
93,600 
d (　           ) 
96,500  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
96,500 		 100
[ 101.0]
95,545 
95,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     88,000 円／㎡]  



斑鳩 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,398,023 
2,250,564 
8,147,459 
5,294,550 
2,852,909 		 （　0.9482）
2,705,128 		 （  5.2 -  0.3 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     55,206,694 円　　　　（　     40,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
斑鳩 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 450.00 Ｓ1 450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区最高15m
 70 ％   200 ％   200 ％   1,373 ㎡     43.0 m x   33.0 m  前面道路：国道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 沿道サービス型店舗 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 店舗の一棟貸しを想定したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
450.00 
100.0 
450.00 
2,022 
909,900 		 5.0  4,549,500 
2.0  1,819,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
450.00 
100.0 
450.00 

909,900 		 4,549,500 
1,819,800 
⑨年額支払賃料        909,900 円　×　12ヶ月　＝　      10,918,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,918,800 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       906,260 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,012,540 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,549,500 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          41,719 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,819,800 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　         343,764 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,398,023 円　　　　（　         7,573 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ生駒Ｋ（賃）
　　　　-1		 2,005  
(   1,963) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[101.0]		 100
[ 85.0]
2,183 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,022 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｓ生駒Ｊ（賃）
　　　　-1		 2,243  
(   2,178) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
2,016 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
斑鳩 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 300,400 円  　　　　     75,100,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 327,564 円  　　　       10,918,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      890,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      582,000 円  　　　　     75,100,000　×　　  50.0 ％　×　  15.50 /1000
④損害保険料        75,100 円  　　　　     75,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        75,100 円  　　　　     75,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,250,564 円　（　　　　　　         1,639 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 47 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9482    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 75,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 162,000 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0705     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0703 ×  35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,294,550 円  
（　　　　　         3,856 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,398,023 円      
②総費用 2,250,564 円      
③純収益　①－② 8,147,459 円      
④建物等に帰属する純収益 5,294,550 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,852,909 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,705,128 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,970 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     55,206,694 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      40,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 斑鳩 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　生駒郡斑鳩町龍田南四丁目５５１番１
 1500005394276-0000
2 　生駒郡斑鳩町龍田南四丁目５５１番１５
 1500005394284-0000
3 　生駒郡斑鳩町龍田南四丁目５５１番２
 1500005394277-0000
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備考